央行个人住房贷款利率调整新规

A. 房贷新政后，利率有哪些差别

利率与抵押贷款的利息支出直接相关。自央行出台新的抵押贷款政策以来，商业银行取消了自营个人住房贷款的优惠利率，恢复到同期贷款利率水平，实施了下限管理，对不同地区结构和客户结构实施了不同的住房贷款利率。从目前开始，各银行个人住房抵押贷款利率差距已经拉大。住房装修和二手房贷款利率差异很大，有的执行5.51%的底限利率，有的则在基准利率基础上上浮10%，甚至上浮30%或更高。以50万元、20年期房贷为例，年利率5.51%与7.344%的差异会导致后者在整个还款期间比前者支出更多9.71万元利息。

由央行官方公布的一个存贷款利率，主要根据我国经济状况和货币政策需要进行确定和调整，当前我国5年以上贷款的基准利率为4.9%。由于利率调整将对宏观经济产生很大影响，因此调整更加谨慎。最后一次基准利率调整可以追溯到2015年，已经近四年了。在基准利率的基础上，实际抵押贷款利率也将有一个利率点（一般基于基准利率，上下浮动一定比例）。在传统的抵押贷款利率结构中，利率点一般由金融机构根据市场情况（资本丰富）和风险水平（抵押资产和贷款人风险）灵活决定，因此同一贷款人向不同银行申请贷款，抵押贷款利率可能存在差异。央行将限制浮动的上下限。

B. 央行调整差别化住房信贷政策，具体调整了哪些住房信贷政策

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确表示对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

首套房

C. 2022房贷款利率最新调整

一、住房贷款利率是怎样的
1、最新房贷利率标准

将按照央行最新发布的贷款基准利率标准执行，商业贷款、公积金贷款利率具体如下：
各项贷款年利率%
一年以内(含一年)4.35
一至五年(含五年)4.75
五年以上4.90
个人住房公积金贷款年利率%
五年以下(含五年)2.75
五年以上3.25
2、按照新上海房产抵押贷款利率还款，每月可节省多少钱?

节省多少钱这得因人而异，因为每一个借款人的贷款额度、期限、利率以及还款方式都不一样，所以需要支出的月还款额也不一样，具体情况大家可以利用按揭房贷计算器计算。以100万元贷款为例计算，得到的结果是贷款者将每月少还700余元!
3、的房贷基准利率是多少?
2015年10月24日后申请房贷的可按最新的4.9%利率(5年至30年)计算。公积金方面，由于2015年10月24日的降息中，个人住房公积金贷款利率未作调整，公积金贷款利率今年经历了4次下调，五年以上个人住房公积金的贷款利率，从年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
4、从1月份开始，老房贷客户就可以按照新利率还款了吗?
按照大多数房屋抵押贷款银行的规定，房贷客户从次年1月份开始，便可享受新利率，但是老房贷客户1月份的月供却不能完全按照新利率计算。
二、贷款买房的条件
按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。选择按揭贷款方式的购房者首先需要在签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并由产权人本人签署买卖合同，依照约定办理银行按揭贷款手续。这些资料包括：
1、贷款申请表。
2、认购协议书或买卖合同。
3、身份证明，即外籍人士的护照、台湾人士的通行证和户籍本、港澳居民的身份证、回乡证，如果在北京工作则需提供工作证。
4、婚姻证明，即购房人及配偶的所在国注册证明，如果在北京工作的，只需提供北京公司开具的婚姻证明即可。
5、资信证明，即外籍人士所在国会计师事务所的家庭年度财务报告、股票交易单、政府税单。如果在北京工作的，只需提供北京所在公司的收入证明即可。
6、收入证明，包括税单、银行存款记录及雇主确认书。
此外，按揭贷款买房时，付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。目前有中国银行(每周二、四)，农业银行(每周三)，兴业银行(每周五)进行按揭贷款现场办公。银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。
据悉，1月份的月供采用“分段计息”的方式，也就是说，1月份的月还款额将分为两部分来计算。假设你的扣款日为每月20号，那么2016年1月份的月供利息将由12月份的最后11天和今年1月份的开头20天的利息组成。其中，12月份的利息按照原利率计算，1月份的利息按照新利率计算。

D. 重磅！刚刚，央行官宣房贷利率正式下调

刚刚（5月15日），中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

2022年5月15日

E. 房贷合同要改了！刚刚，央行宣布贷款利率大调整

举个例子可以看得更清晰：

目前，大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

此次央行也对其他存量贷款定价基准的转换进行了明确。除商业性个人住房贷款的其他存量浮动利率贷款，包括但不限于企业贷款、个人消费贷款等，可由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款，包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

另外，如存量浮动利率贷款转换为固定利率，转换后的利率水平由借贷双方协商确定，其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

F. 热搜第一！涉及房贷，重磅调整

重！磅！

今天（5月15日）

央行、银保监会联合发布通知

调整差别化住房信贷政策

《通知》称，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

央行表示，此举旨在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

《通知》一出

今天下午

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指导各省级市场利率定价自律机制

通知还要求，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

南都记者第一时间向上海某国有大行信贷部门负责人了解新政影响，她表示具体结果需要等待当地的银行同业公会协调。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向南都记者表示，此次央行下调住房贷款利率定价下限，是进一步优化商业银行房贷利率自律定价机制，扩大了部分区域商业银行房贷利率定价空间，符合部分区域房地产市场情况。

“主要是近期受散发疫情等因素干扰，国内部分区域房地产复苏情况不够理想，4月居民信贷下滑，反映国内房地产需求端仍低迷。国内通过下调房贷利率定价下限，让各区域商业银行能根据当地楼市供需情况与城市政府调控要求，灵活调节，促进楼市加快恢复平衡。”周茂华说。

值得一提的是，下周五（5月20日）央行将公布最新一期LPR报价，其中5年期以上LPR作为房贷基准利率，是否调降与房地产关系密切。根据4月LPR报价情况，当前5年期以上LPR为4.6%，各区域商业银行房贷利率报价是在当前4.6%的基准上浮动生成。

周茂华认为，预计随着国内散发疫情逐步得到控制，一系列政策效果将逐步显现，楼市供需两端将逐步回暖，“需要稳定好市场预期，防范局部潜在‘过热’风险。”

首套房贷利率最低可为4.4%

克而瑞监测到，4月重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，创2019年以来月度新低。

目前深圳为大湾区内地9城中房贷利率最低的城市，首套稳定在4.9%，二套为5.2%；肇庆则是湾区内地9城中房贷利率最高的城市，无论首套或二套，房贷利率普遍在6%上下浮动。

而按照今次的最新通知，按目前5年期4.6%的LPR计算，首套房贷利率最低可为4.4%。

信贷端对市场有望起到刺激作用。据克而瑞监测到，4月湾区内地9城推盘积极性提升，整体推货量突破万套，环比上升26%。其中，广州推货尤为积极，总推货量5145套；另外东莞、深圳、肇庆也推货过千套。去化方面，4月9城平均去化率25%，环升9pts，但仍处在低位运行状态。

中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

2022年5月15日

G. 央行出新规！明年3月1日起个人房贷合同利率要重新谈

半岛记者 孙晓琳

12月28日,中国人民银行发布的《(2019)第30号公告》,引起社会广泛关注和热议。因为公告不仅涉及普通贷款产品,更是关乎千家万户的房贷利率。明年3月1日至8月31日,购房者之前跟银行签订的个人商业房贷利率合同,有可能要重新洽谈。公告中指出,2020年1月1日前,金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),客户可以与金融机构协商决定房贷利率:是按照固定利率还是转为LPR定价。存量浮动利率贷款定价“换锚”LPR,体现了利率市场化进程的推进,但面对“重新定价”的两种选择,该如何选呢?

重新定价

利率基准只能转换一次

LPR通俗指市场化的贷款基准利率,2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,新增贷款利率转向以LPR定价执行。LPR实行之前,央行贷款基准利率是各大银行房贷利率的标尺。此次公告,主要明确的是存量浮动利率贷款定价基准的问题,特别是个人住房贷款利率如何转向LPR定价。

公告中首先明确,2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这意味着存量浮动利率贷款定价正式“换锚”LPR定价。

针对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),也就是存量浮动利率贷款,会从2020年3月1日起,金融机构与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

也就是说,定价基准选择固定利率还是“LPR加点”,借款人可以与银行协商,但借款人只能有一次选择权,转换之后不能再变。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。而且公告还规定了选择期限,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

存量房贷

明年利率水平保持不变

购房者普遍关注的问题是,与银行重新签订合同时,应该选择固定利率还是“LPR加点”呢?就目前的市场利率情况来看,差别并不是很大,长远来看,业内预测利率处在下行期,“LPR加点”的形式或许选择会更多。

无论选择哪种方式,存量房贷在2020年利率水平保持不变。公告显示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

如果存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

如果存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

两种定价

目前利率水平基本持平

此前你的房贷执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,现在将转换为“LPR基础利率+基点”的计算公式,其中,基点和以前的浮动比例一样,一经确定就不再更改。但在2020年,转换前后利率保持不变,此后每年根据重新定价时的最新LPR报价+基点,确定当年的房贷利率。

比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

10月8日之前,青岛多家银行的首套房贷利率,多是在基准利率(4.9%)的基础上上浮15%,即5.635％。10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(也就是LPR)为定价基准加点形成。岛城多家银行按照当月最新LPR加点的方式进行个人住房贷款审批。工商银行、农业银行、中国银行、青岛银行、邮储银行、中信银行等均执行首套房贷利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),与新政施行前的首套执行上浮15%、二套执行上浮25%基本持平。

整体趋势

预期LPR定价被看好

中国人民银行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。

对于国内购房者来说,到底要不要将贷款基准利率切换为LPR?或者干脆来一个固定利率?

一家国有银行青岛市分行的理财经理尹先生告诉记者,LPR定价模式是利率市场化的进一步体现,也是金融发展完善的表现。在英美等国家,购房者也有固定利率和市场利率定价加点两种选择,而且随着每年利率的浮动变化,购房者觉得利率不合适的时候,还可以找其他的金融机构进行置换,在卖房的时候甚至可以将房贷也直接过渡给购买者。“随着利率市场化速度的加快,相信国内也会出现更多的贷款类金融产品。”尹先生说,经济越发达,利率水平越低,这是国际通行现象。目前国内贷款利率处于较高水平,长期来看大概率会是下跌的。

简普科技大数据研究院李万斌认为,12月20日,最新一期的LPR报价没有发生变化,但考虑到目前的经济形势,未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下,明年银行房贷利率大概率会随LPR下调。不过,下调的幅度和速度都会比较平缓,平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。

不仅对于个人贷款利率未来预期向好,LPR定价也有利于降低企业的融资成本。中国民生银行首席研究员温彬表示,自今年8月份推出LPR新机制以来,1年期LPR利率已累计下降16个bp(基点),以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势。

■延伸

银行如何调整还有待观望

央行有关负责人表示,自公告发布之日起,银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划,包括系统配套、人员培训等,同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户,在双方协商一致的前提下,尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

“因为还涉及合同条款变更等事宜,银行也需要时间来准备和安排,具体如何实施还需要等总行通知。”青岛一家国有银行青岛分行的工作人员表示,此次存量“换锚”工程量较大,银行或许会有一些压力。

中国银行研究院研究员范若滢认为,此次存贷款利率转换将给商业银行带来更大的经营压力和挑战。一方面,在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下,定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。另一方面,对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看,最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定,需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。此外,当前商业银行存贷款业务FTP(即商业银行内部资金转移定价)与金融市场业务FTP存在脱节现象,未来如何优化调整FTP定价管理体系,是商业银行需要思考的问题。