A. 请从国家信贷角度谈谈房产对市场的影响
信贷政策调整对房地产市场的影响及对策
中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以下简称“新政策”的出台，被房地产商称为央行十年来出台的最严厉的措施。房地产增长对经济增长的拉动作用和相关产业的带动作用非常大，但如果在发展中不谨慎，一旦出现问题对金融安全的影响也很大。因为房地产开发中约70％的资金来自银行，一旦出现问题，将导致商品房贬值，空置房增多，以及银行贷款变成负资产等一系列问题。 一、新政策出台的背景 1．央行检查房地产信贷问题显现。 为了监控房地产信贷可能引发的金融风险，2002年11月，中国人民银行对部分城市商业银行2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380亿元；个人住房贷款12158笔，金额44亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43亿元。调查发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％，这一比例引起了管理层的极大关注。 2．商业银行房地产开发贷款增长迅速。 根据央行的统计，1998年至2002年，商业银行房地产开发贷款余额年均增长25.3％；1997年至2002年，个人住房贷款余额年均增长一倍以上，两者的增速都远远超过同期GDP的增速。2002年下半年以来，部分地区出现了房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。这种情况再次加大了管理层对房地产业出台“新政策”的决心。 3．央行今年货币供应量增长过快。 今年上半年，央行两次统计均表明货币供应量过快。而近年来不少房地产巨头依靠银行信贷和不规范的土地批租暴富起来，近期某些房地产民营企业因为违规使得这一问题再次暴露。为保证房地产业今后的良好发展，为减少金融风险，上述几方面综合作用，就促成了管理层近期开始出台相关的政策措施来规范房地产企业的经营发展（详见中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，见本刊6月号第33页）。 二、新政策预期的目标 1．保持供需平衡。 商品房供给与需求总体的基本平衡是房地产市场可持续稳健发展的前提，商品房持续严重的供大于求，造成空置率上升，房地产企业资金周转困难，难以实现预期利润，并最终将企业风险转嫁到银行。相反，房地产需求过热，无论是实际需求还是投资投机需求，会在短期不断诱发抬高房地产价格，最终脱离市场实际需求能力而出现泡沫，而泡沫堆积的后果也是经济和金融危机。 在保持房地产总体供需基本平衡的前提下，还必须保持房地产内部的结构基本平衡，这是实现总体长期平衡的基础。目前特别要关注超过地区实际需求能力的高价房和别墅大量开发，而地区需求比较旺盛的中低价房相对紧张的状况。要通过利率、贷款期限、贷款投放时间和规模等信贷政策的窗口指导，使房地产资金投向保持合理水平，以此促进房地产总体和内部供需结构的基本平衡。 2．避免大起大落。 从许多国家和地区房地产发展经历看，市场大跌或崩溃的主要原因都是房地产短期内发展过快或过热，最终超过市场需求承受极限。 因此，必须使房地产稳健发展。目前国内部分地区出现的房地产投资短期内大幅度增长，商品房价格大幅度上升，就有过热的迹象。央行必须通过信贷政策的调控作用，使房地产市场保持合理的资金规模，避免资金过量涌入，避免企业超负债能力超计划规模的开发项目，避免借用信贷资金进行商品房投机买卖行为的大量出现，确保房地产业持续、稳步和健康发展。 3.防范金融风险。 房地产引发的金融风险有两种情况：其一是房地产企业大量倒闭而使银行贷款成为坏帐；其二是在企业虽没有倒闭，甚至整个行业还处于比较景气的状况下，由于银行贷款过多涌入房地产，造成整个信贷结构发生变化。贷款过于集中于一个行业，且大量信贷资金违规投资于房地产项目，不仅会降低对其他行业的支持，也会加剧风险的集聚。特别是后一种风险往往具有很大隐蔽性和麻痹性。所以，必须未雨绸缪，当房地产发展出现过热迹象时，虽没有出现危机，但也要超前预警，防范金融风险于未然。 4.兼顾公平和效率。 目前部分地区房地产开发中，高价房和别墅快速增加，在商品房结构中比重不断上升，整个房价不断上升。高价房和别墅相对中低价房，能为企业带来巨大的利润，所以大为房地产企业追捧。而购买高价房和别墅的多为高收入者，个人收入支付能力比较强，银行也热衷为这些购房者提供按揭，为这些楼盘开发提供大量贷款。但这类购房者毕竟是市场需求的少数，目前突出的矛盾是中低价房比较紧缺，而这又是市场需求的最大部分。货币政策在尊重市场规律和原则，发挥经济金融调控作用时，也要体现一定的政策目标，必须关注市场中最大多数人的利益，促使房地产社会需求处于比较公平的状况。反过来，只有市场需求主体的利益得到满足，市场中的高价房才有真正存在的基础，购买高价房者的资产缩水概率也会降低。 三、新政策对房地产业的影响 房地产企业融资渠道较单一，对银行金融支持依赖度过高。据估算，房地产项目中接近70％资金来自银行，部分项目银行资金比例高达90％左右，若全面严格实施该政策，将产生“急刹车”效应，可能对当前房地产市场带来较大的冲击。主要体现在： 1．中小房地产开发企业濒临困境。 今年上半年，仅上海就累计发放住房开发贷款198.7亿元，房地产开发企业流动资金贷款270多亿元，个人住房按揭贷款新增257.5亿元。若全面实施央行房贷政策，将直接导致中小房地产企业资金链绷紧，部分房地产项目停工，烂尾楼涌现。据业内有关人士估计：该政策实施将使约50％房地产企业陷入困境，70％以上的项目无法继续。 2．房地产消费势头受抑制。 该政策在限制部分高档住房和商业用房消费的同时，中低价住房消费由于事实上提高了预售门槛，也会受到一定的影响。据了解，目前北京房地产销售已有所影响，部分高档楼盘出现打折销售现象。 3．市场发展的信心受压制。 部分消费者可能形成价格下降预期，持币观望，延迟购房，削弱房地产市场的活力和动力。 4．高档住房受到严格限制。 从新政策中不难看出，高档、大户型和别墅等住宅将受到银行贷款的限制，此类住房的供应量将有所减少。然而，正因为此类住宅的成本上升，供应减少，所以高档、大户型和别墅价格还将上升。 但从长期看，央行一系列措施的实行，会有利于夯实房地产公司的业绩，起到优胜劣汰的作用。目前，商品房新开工面积增长速度为32％，竣工面积增速为37％，而商品房销售增速为45％。随着管理层对房地产信贷收紧政策的实施，新开工面积增幅将回落，从而会引起房地产市场的供需不平衡，最终会消化掉大量存量房，降低整个房地产市场的空置率，长期看来会挤掉房地产上市公司的业绩水分，有利于其今后的发展。另外，系列措施的实行，经营不佳的地产类上市公司很可能会重新考虑调整业务，而品牌房地产公司会在这轮竞争中最后胜出，业绩也会大幅提升。 四、新政策的新动向 央行新政策的出台，已在房地产行业引起很大的反响，但新政策的具体实施还须各地分行制定各地区相应的“房贷实施细则”。然而，央行新政策出台后出现一些新动向应引起关注：一是央行将房地产信贷和其他金融信贷监管职能移交到银监会，而目前银监会刚刚成立，监督房贷政策执行情况的政策倾向尚不明朗。二是该政策的实施细则主要由地方金融监管机构和各商业银行根据自身的具体情况自行制定，由于房地产企业和贷款银行之间存在利益上的双向依赖，估计政策的实施具有一定的弹性和缓冲空间。 五、房地产开发的对策 1．信托业将成为房地产企业新的资金源。 我国《信托投资公司资金信托管理暂行办法》实施一年来，已有100个信托品种投放市场，均大受市场欢迎。作为连接货币市场、资本市场和产业市场的特殊纽带，在目前金融业分业经营的格局下，信托业可以完成其他金融业“不可能完成的任务”。其中就包涵央行新政策中明文规定禁止的未获“四证”房地产开发项目的贷款。因此，在新政策出台后，房地产商加强信托产品的设计和运用有广阔的前景。目前，发达国家70％的金融资产由信托业经营，尽管我国对信托业的界定有所保留，但市场份额依然诱人。 2．积极做好中小型房地产企业的兼并重组工作。 央行新政策的出台，无疑对中小型房地产企业的打击和影响最大。中小型房地产商面临新一轮兼并重组，其手头的部分土地也急于出手，有实力的房地产商可结合自身的房地产发展战略和国家的房地产政策，有选择地同一些中小型房地产企业进行接触，通过兼并重组，为新一轮的发展打下坚实的基础。 3．房地产企业应注重吸引外资。 房地产企业可以通过改制时吸收外企入股和同境外房地产企业合作开发房地产项目吸引外资。一旦和境外房地产企业达成合作协议，那么资金链就会非常牢固，因为国外的金融和房地产是紧密相连的，被统称是房地产金融。另外，随着我国加入WTO，2005年后外资银行就可向中国房地产企业贷款，将为我国房地产业注入大量资金。 4．房地产开发要注重政策倾向。 此次央行新政策的出台，受冲击最大的是“高档”、“大面积”和“别墅”等商品房。然而，新政策实施后因为此类楼盘开发量减少，开发成本增加和人们需求增长会使这类商品房的价格上涨，同中小型企业不具备此类商品房开发相反的是，有实力的大型房地产商在自有资金充足的情况下可积极涉足新政策实施后此类商品房的开发空间，其增值和盈利的机会可能大于以往。
B. 消费信贷对促进我国的经济发展有哪些作用
现状：在银行发放的消费信贷中，个人住房贷款占据压倒性优势。这说明我国信用消费业务品种有很大的创新空间，一些很具有发展前景的信用消费品种在我国基本上还是空白。另外，一些信用消费品种在我国虽已开展，但开发的深度还远远不够。可以预期，在社会信用体系建立之后，以信用卡为主体的消费信用将会迎来高速发展的阶段。
影响：消费信用，主要发挥货币的支付手段职能，推动赊购赊销，有利于促进消费，提高人民的生活质量与消费水平。可以反作用于生产，拉动经济增长。
消费信用就是由企业、银行或其他消费信用机构向消费者个人提供的信用。消费信用根据提供商的不同可以分为企业提供的消费信用和银行提供的消费信用等种类。其中由企业提供的消费信用主要有赊销和分期付款两种形式。赊销主要是对那些没有现款或现款不足的消费者采取的一种信用出售的方式；而分期付款则更多地是运用于某些价值较高的耐用消费品的购买行为中
C. 关于中国农业银行北京分行的个人住房贷款问题.
差不多还了2、3万元的本金。按照20万算，换了10万，还有10万，按照心的利率你的月还款额差不多是10*75.48=754.8元
D. 我国个人住房贷款未来发展状况。急求
未来20年当中前景无限
E. 如何改善个人住房贷款的增长量与房地产扩展规模不同步
摘要 引人市场竞争机制.加强个^住房抵押贷款 的竞争性.为了促进千^住房贷款业务的健康发展. 对商业性千人住房抵押贷款,允许鼓励所有金融机构 参与公平竞争,包括外资银行的参与,把千人住房贷 款市场变成一个真正开放的金融市场,使之具有竞争 性,有利于居民选择资金实力强.贷款条件优惠的金 融机构作为个^住房贷款的主办行,从而推动千^住 房贷款市场的健康发展 2.采取有效的措施,弥补银行效益倒挂曲现 象.为了提高银行办理个人住房贷款的积极性,第一 步政府应适应放松利率管理,给予银行以一定的利率 决定权.同时采取利息补贴或减免税.这样可以使贷 款利率保持在比较低的,贷款人可以接受的水平,又 不至于使经办行遭受损失,从而激励银发展千人住 房贷款业务,而且政府的负担比较轻,容易接受;然 后,政府可进一步放弃利率管制政策,让银行自行确 定利率水平.
F. 我的论文选题是我国个人消费信贷的现状及对策，现在要写文献综述，2000字数，帮我分析下，具体应该怎
个人消费信贷业务以其巨大的市场潜力和较高的预期收益成为商业银行重
要的盈利增长点，
它的快速发展，
大大地刺激了消费、
扩大了内需、
拉动了国民
经济的持续且快速的增长。
我国的个人消费信贷业务起步比较晚，
又随着金融市
场竞争的加剧以及个人消费信贷规模的不断扩大，
它在飞速发展同时很多潜在的
问题也逐渐显现出来。
如何正确地解决这些问题对于我国该业务的发展起着至关
重要的作用，尤其是在目前市场体系还不健全的情况下，这些问题亟待解决。
关键词：
个人消费信贷
风险
商业银行
社会信用体系
法制
消费信贷是我国商业银行的一项新兴业务，它是指借助商业银行的信贷支
持，
以消费者的信用及未来的购买力为放款基础，
按商业银行经营管理规定，
对
消费者个人发放的用于购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款。
它是
一种由金融机构向消费者提供资金，
用以满足消费需求的一种信贷方式。
波及全
球的金融危机刚过，
我国的经济进入了一个内需不足，
消费疲软的时期，
为了我
国经济的长期可持续的发展，
我们必须进一步刺激国内消费信贷使其发挥平衡整
体国民经济的杠杆作用。而这重中之重就是个人征信体系的完备。
近年来，
我国金融业发展较快，
各级银行机构遍布全国，
人们的观念也从以
原始积累的方式进行的消费传统逐步被以负债消费的信贷消费理念所取代，
因此
我国消费信贷业务得到了长足的发展，
业务种类逐步得到扩展，
从个人住房到汽
车、
助学等多个领域。
但是我国目前还是没有建立比较完善的消费信贷体系，
与
发达国家个人消费贷款占信贷总额的
20
﹪
-30
﹪相比的差距还是非常大的。
我国
消费信贷发展的滞后，
增强了居民流动性的约束，
制约了消费者“负债消费”
行
为的产生。进入
2011
年，我国通货膨胀压力更是越来越大，同时对于住宅限购
导致的房地产经济发展前景不明朗等等这些问题都需要商业银行有可行的对策
来扭转个人信贷业务的不利局面。
而这个重担就落到了专家学者的身上，
他们纷纷对此进行了研究和分析，
并
想出应对个人信贷业务风险的可行性对策。
首先，从个人消费信贷的风险起因分析
，
李洁认为有三点比较关键：
(1)
第一，在贷款前期，部分信贷调查人对借款
人提供的相关资料未尽调查核实的职责，
对借款人的有效身份和还款来源落实不
清，
缺乏对借款人第一还款来源的调查，
导致许多骗贷、假按揭的情况发生。
第
二，
在贷款发放环节，
部分贷款审查、
审批人员对信贷调查人转来的审批表和其
他相关资料审查不细致，
把关不严，
甚至违规发放大额个人消费综合贷款，
业务
审查、
审批形同虚设，
致使大量假个人贷款屡屡顺利通过。
第三，
是在贷款后的
管理上，
部分信贷人员未按规定对开发商和按揭项目进展情况、
汽车经销商经营
情况，
以及借款人情况进行跟踪调查，
未切实履行贷款后的管理职责。
当个人消
费信贷形成不良贷款后，
个别商业银行甚至以贷收贷，
通过发放假个人综合消费
贷款、借新还旧、放贷收息、放贷垫款等多种手段掩盖事实真相。
李立刚认为制约消费信贷开展因素中有消费观念的制约。
长期以来，
受短缺
经济的影响，
中国绝大部分消费者依旧是受传统消费观念的束缚，
不愿背上负债
的包袱，
更不要谈会自觉去进行超前消费使用消费信贷了。
在我国广大农村，
贷
款消费被百姓认为是可耻的事情
如果消费信贷意识未有明显转变的话，消费信
贷特别是在农村地区将是无源之水
无本之木。如果消费观念不更新，传统消费
文献综述
文献综述
观念不破除，个人消费信贷市场的发展将会步履维艰。
张岩则从消费信贷信贷发展的地区不平衡进行研究，
认为目前贷款投放区域
集中在市场经济环境较好的地区，
特别是大城市。
而且消费领域比较片面，
各业
务品种上的发展也极为不平衡。
个人住房贷款余额所占比重较大，
近年个人住房
贷款占总消费贷款余额的比重均在
7
﹪以上，其他部分业务逐步萎缩。不仅仅只
是局限在这些方面，
在叶晓菲看来还有一点比较关键，
就是信贷的抵押物变现渠
道窄、
成本高，
信贷的监管力度小。
贷款抵押物是银行等金融机构化解资产风险
的重要手段。
由于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段，
交易秩序尚不规范，
交易法规也不完善，
各种手续十分繁琐，
交易费用偏高，
导致银行难以将抵押物
变现，贷款担保形同虚设。而且不少金融机构为扩大盈利水平，抢占市场份额，
擅自降低贷款标准和担保条件，
盲目放贷，
直接导致风险积聚，
不利于个人消费
信贷业务的健康发展。
总的来说，
个人信贷的风险成因不外乎就是这两个方面，
外部原因和内部原
因。
外部原因主要就是当前我国的社会环境，
以及国际环境的影响，
导致我国个
人信贷业务的发展没有一个稳定的环境，国民对负债消费还存在观念上的束缚。
而内部原因则主要是银行等金融机构内部的管理不科学，
在贷款的审核发放等环
节漏洞百出，以致人们对其不信任，故而也就难以得到长足的发展。
其次，
从解决途径分析。
总结了一下，
众学者从以下几方面提出了防范的对
策。
胡坤、
叶晓菲等认为关键是要推进消费信贷立法进程，
健全法制环境。
由于
我国的个人消费信贷业务起步较晚、发展较快，导致了政府相关部门立法滞后，
应该推进消费信贷的立法进程，
建立、
健全包括：
债权让与制度、
个人破产制度、
格式合同的监管制度等法律制度，
让我们在处理消费信贷市场存在的问题时有法
可依。尤其是要明确在个人消费信贷活动中消费主体的职
责义务和相关权利保
障。
宣德飞、李金秋等认为急需构建和完备社会信用体系。
(2)
包括个人征信体
系和个人信用评价体系，
有利于降低交易成本，
抑制由信贷主体间信息不对称现
在的发生，
避免逆向选择和道德风险。
并且，
完善个人信用制度主要体现在个人
信用评价制度、
机构、
评价指标三个方面，
应加快这几个方面的建设。
完善个人
信用征集系统，
对个人所有相关的信用信息进行汇总，
建立信息共享机制，
消除
银行与消费者之间的信息不对称，建立起一套完善的用于评价个人信用指标体
系，
并设立专门的中介机构来评价个人信用，
并对中介机构的评价行为进行监督。
(3)
宁静认为要完善银行内部信贷管理机制，建立一套科学的个人消费信贷
管理系统是必不可少的。
杜绝违规操作，
加强内部管理，提高银行的竞争力。
针
对我国消费信贷业务申办手续繁杂的问题
商业银行应该为消费者提供一站式金
融服务，与客户一对一交易，即所有的手续和证明文件、
协议等均由银行与客
户签署，无须申请人耗费大量时间和精力去相关部门办理
而是转由银行与相关
证件手续办理单位协调形成部门与部门的沟通，
而不是客户和部门沟通，
造成资
源的浪费。
这个管理体系应包括贷款的发放、
跟踪、
监控等过程。
同时也要兼顾
个人消费现代风险的预警机制。
从而强化贷款前、
贷款中、
贷款后的风险预警能
力，
最终实现平衡制约机制，
达到防范个人消费信贷风险的作用。
对此，
我认为
可以成立专门的个人消费贷款审查审批中心，
对个人信贷业务进行流程再造，
提
高从业人员的专业化水平，
实行集约化经营。
并且实行分类管理，
进行分类授权，
针对各分支机构管理水平与风险控制能力，
实行不同的授权管理和程序运作，
并
文献综述
文献综述
实行精细化管理。
完善社会保障制度，提高居民收入和购买力。这个对策也被很多学者提出。
政府应该努力提高居民收入水平，
增强其购买力，
并通过建立专门的社会保障管
理部门和健全社会保障体系，
以激发其即期消费能力和承载消费信贷的能力，
改
变传统的消费观念，
进而促进个人消费信贷的发展。
居民收入水平和购买力的提
高是推动消费信贷发展的根本动力，只有刺激居民消费欲望和提升信贷还款能
力，逐步确立科学、适度的消费观念，才能促进个人消费信贷健康有序的发展。
还有学者认为要完善担保制度。
担保制度是贷款第一还款来源出现风险时的
必要保证，
也是制约借款人信用程度的一个有力武器。
在我国消费信贷法出台前，
商业银行一方面要认真研究分析现有法律法规的相关条款，
圈定法律争议少、
执
行容易的标的作为抵押物
。
产权不清
、
变现较难以及现有法律上存在争议的抵
押物一般不要接收。选定的担保抵押物必须合法、足值、有效。另一方面，商业
银行应合理界定保证人范围。
对借款人自身条件较好，
收入稳定，
可实行保证担
保方式的贷款。
保证人应该选择信用度高的高端客户，
且至少自身综合条件不低
于借款人。
通过仔细查阅近年来的期刊论文，学者们对此问题各抒己见，很清晰明朗
地将风险及对策呈现出来，
有的还用模型进行分析，
总的来说研究已经十分充分
了。但是，在这之中我还是发现了一些细微的不足，那就是在对待“人”的方面
提出的可行性方案很少，
大部分都是就管理、
制度、
法律上的问题进行了深入阐
述，
我觉得这些还是不能根本解决当前的问题。
当然，
大家之所以都在制度上找
问题也是理所应当的，
因为我国的很多法律制度都还不完善，
尤其是社会信用体
系，
是关键所在。
研究和制定个人信用评估办法，
统一评估标准，
建立科学有效
的个人信用体系，
是个人消费信贷业务的前提保证。
法律上的问题也可以反映出
当前的现实。
但是我们必须要以人为本，
综合法治，
这样才能为信贷业务的发展
提供一个适合发展的平台。所以我觉得我们现在应该把思考的关键点放在“人”
上，
如何能够更加全面更加准确地反映每个国民的信用状况，
怎样才能既人性又
科学地掌握这些信息，
建立起完备的个人信用体系。
对前面的学者没有深入思考
的部分，我想通过自己的思考能拿出一点有用的想法。
参考文献
[1]
刘佳
.
我国个人消费信贷的发展研究
[J] .
科技向导
(
金融天地
)
，
2010
（
6
）
.
[2]
胡坤
.
个人消费信贷业务的风险与防范对策
[J].
贵州农村金融
(
经营与
管理
).2011 (2) .
[3]
李立刚
.
个人消费信贷与信用体系建设初探
[J].
科技向导
(
金融天
地
).2011
（
2
）
.
[4]
李洁
.
关于个人消费信贷的几点思考
[J].
山西财经
.2009
（
2
）
.
[5]
蒋萍
.
宏观调控下个人消费信贷业务风险防范
[J].
财政金融
. 2011
（
4
）
.
[6]
张岩
.
金融危机背景下个人消费信贷的发展对策
[J].
商业视角
.2009
（
5
）
.
[7]
宣德飞
.
浅谈我国个人消费信贷的发展
[J].
现代经济信息
.2011
（
3
）
.
[8]
刘潇
.
浅析我
国个人消
费信贷发展
难点与对策
研究
[J].
山
东纺织经
济
.2010(3).
[9]
杨延芳、王大海
.
商业银行个人消费信贷的风险分析及解决对策
[J].
名
文献综述
文献综述
营科技
.2009
（
3
）
.
[10]
丁
一
.
商业
银行
个
人消
费信
贷面
临的
风
险及
防范
对策
[J].
中
国
商
界
.2010
（
10
）
.
[11]
于志武
.
我国商业银行个人消费信贷业务风险防范对策
G. 个人住房按揭贷款的利弊分析
现在个人住房按揭贷款的买房方式越来越被人们所认可，与此同时，按揭贷款的风险问题也逐渐被人民关注，那么按揭贷款存在哪些风险？这些风险又应该如何防范呢？ 一、借款人信用风险。主要是借款人还款能力不充足。防范措施：一是重视对借款人及其配偶信用记录及负债情况的审核，合理认定承贷能力。二是在还款能力的认定上，重点关注借款人收入的持久性和稳定性。三是合理确定贷款成数。对预期收入不稳定的借款人要进一步提高首付款比例，通过降低贷款成数，来减轻借款人还贷压力，化解信贷风险。 二、假按揭风险。主要表现为借款人购房行为不真实，贷款用途不真实，实质是套取银行信用，诈骗银行信贷资金。防范措施：一是优选房地产开发企业和按揭楼盘。二是严格落实面谈、面签、居访制度，认真核实借款人购房行为真实性。 三是谨慎发放房地产开发企业内部员工或关联企业员工按揭贷款。 三、项目风险。主要是由于房地产开发企业无法按照预定计划完工而形成竣工风险。防范措施：一是从源头入手，严格楼盘准入，优选房地产开发企业，严格审查其开发能力、开发业绩、经营者素质、项目的合法性、建设资金落实情况和市场销售前景。二是加强对房地产开发企业建设资金的监管，防止挪作他用形成资金缺口，按揭贷款的风险及防范中项目的风险是非常重要的。四、抵押物风险。主要是抵押物价格高估、抵押手续不合规及抵押物难以变现造成的风险。防范措施：应特别关注抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；抵押物估价结论是否基本合理。五、操作风险。主要是指由于内部欺诈、外部欺诈和流程管理出现问题而导致的贷款风险。防范措施：严格按照规章制度及操作流程办理业务，大额贷款实行双人调查。以上就是个人住房按揭贷款可能出现的风险及应对方式，这是在房屋交易中，个人，开发商，银行三方都要注意的问题。
H. 信贷员是做什么的,做信贷员前景如何
信贷员有受理个人贷款和对公贷款业务之分。
个人贷款包括个人住房按揭、个人房产抵押、个人存单质押等贷款，信贷人员要做贷前调查，包括借款人的基本信息、收入、信用状况、还款来源等。
对公贷款包括流动资金贷款、固定资产贷款、银团贷款等，调查包括企业的基本情况，还款来源、财务状况、担保能力等。
I. 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些
影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
希望有帮助！