经济适用房夫妻更名转商贷款

⑴ 满五年的经济适用房，转给配偶，经转商。收取20%个人所得税是不是非常不合理因为没有个人获利。

夫妻过户“经转商”：卖房个人所得税解析

近日，接到一个关于“经转商”后转让住房的税务争议案件，案情如下：李先生与妻子于2002年在北京某区购得经济适用房，在2008年按照当地政府要求通过夫妻过户实现“经转商”，2010年后，二人转让住房，税务机关认为住房未满5年，要求缴纳20%的个人所得税。李先生则认为，家庭唯一住房超过5年的不用缴纳个人所得税。

本案中李先生所依据是《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]020号），其中有明文规定：“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”属于暂免征收个人所得税的项目。
那么，此处的“五年以上”是否包括购买的经济适用房？所谓经济适用房，“是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”（《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号））
根据258号文第三十条：
经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
因此，从以上规定可以看出，经济适用房进入上市交易的前提是要向政府交纳一定比例的“土地收益等相关价款”，并取得完全产权。

北京地区针对经济适用房上市交易事宜，2008年专门出台文件，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》（京建住〔2008〕225号）规定：
自2008年4月8日之日起，签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房。产权人应按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
自2008年4月8日之前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，须取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按照市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等税款。”
因此，北京经济适用房只有按照以上规定补交规定的“土地收益等款项”才能实现“经转商”，实现上市交易。
实际操作中，北京在2010年5月1日之前，各区县的经适房“转商”政策各有不同：朝阳区和丰台区可以同名“转商”，即经适房户主姓名不变，在补交了综合地价款后，直接将经适房产权证换成商品房产权证；也可以过户“转商”，即将经适房过户到别人的名下，除了要补交综合地价款外，还需缴纳契税和营业税。而昌平、海淀等区县，则规定不能同名“转商”，只能过户“转商”。海淀区更是需要提供房主户口所在地街道住保部门同意不回购的确认书。
从2010年5月1日以后，按规定，北京地区“经转商”只能通过过户实现，最常见的做法是由夫妻一方更名过户到另一方名下。
对于同名“经转商”，由于房屋的所有权人没有发生变化，如果房屋属于家庭唯一住房，自然属于财税字[1994]020号）规定的 “个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”的个税免税情形。
本案中，李先生则属于夫妻过户“经转商”。2008年按照政府的要求，李先生在补交相关税费后进行夫妻更名“经转商”，导致房屋的产权发生“变化”，由此带来的结果是“房龄”从新计算，税务机关从而认定不符合“自用五年以上”的个税免税条件，需要按照房屋转让收益缴纳一笔20%的个人所得税。
税务机关这一做法违反现有法律政策规定，且不合理：
一、李先生的售房行为符合财税字[1994]020号的免税规定，属于“个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得”。根据案情，李先生2002购得经济适用房，2010年出售已达8年，已经满足5年自用的标准；同时在出售时亦属于家庭唯一住房。
二、2008年按照当地要求进行更名“经转商”，并没有改变房屋的产权属性，房屋始终属于家庭财产，至于从夫妻一方更名到另一方名下，亦非双方市场自愿行为，实乃政府要求下的权益之际。这种产权变更与市场上的通过协商签订合同的转让行为完全不一样。
三、从实际来看，对同名“经转商”后符合条件的售房行为免税，却对更名“经转商”征税，不符合税收征管的公平原则。“更名”与“同名”本质上并无差异，都是依照政府的要求进行的非市场行为，且都补交了相应的税费，应该同等对待。

2013年出台的新国五条有关转让住房征收20%的个税在社会上引起轩然大波，其实，对转让住房征收个税并不是新政策，按照个人所得税的规定，转让住房属于“转让财产”的行为，理当应该缴纳个人所得税，只是由于各地房屋登记、交易管理水平、征管能力参差不齐，长期以来没有很好的贯彻这一政策。但是对于在执行经济适用房政策中，由于政府行为导致的“交易”行为，税务机关应该慎重对待，以确保税收征管的合法性和合理性。

（魏志标，税务律师，中国人民大学律师学院兼职教授）

⑵ 经济适用房在夫妻间可以过户吗

可以。

过户办理程序：
1、房屋转让连同土地使用权转移，需提交房屋买卖协议、房照、原土地使用证。
2、房屋连同土地使用权继承，赠与需提交房照、原土地使用证、公证书或使用权人亲笔签名协议与街道证明。
3、新建房屋土地登记需提交土地和规划部门建房批件。
4、土地证书遗失或者损毁的，土地权利人应当及时向原发证机关备案，申请补发新证，在当地报纸上进行公告。自公告之日起三十日内无异议的，原发证机关注销原土地证书，补发新证书。
5、买卖分宗、继承、赠与分宗须双方共同到局办理。
6、委托代办除提交上述资料外，还须提供委托人签名盖章的委托书。

⑶ 经济适用房夫妻之间更名需要什么证件

购买步骤
1、领表。申请人凭户口簿、身份证向户籍所在地街道办事处、镇政府领取《广州市经济适用住房申购表》。
2、申请。向户籍所在地街道办事处、镇政府提交申请表及相关资料。
3、初审和公示。街道办事处、镇政府初审并在社区公示。
4、复核。市国土房管局各区分局会同区民政局复核并评分。
5、批准和公示。市住房保障办会同市民政局复核并在市国土房管网站公示，经公示无异议或异议不成立的。经市住房保障办向申请人发放有效期为3年的准购证明。
6、轮候。市住房保障办应当将取得购房资格的申请人按照得分高低排列轮候顺序;分数相同的，通过摇珠方式确定轮候的先后顺序。
7、配售通知。市住房保障办根据房源情况，并按照轮候顺序向申请人发出配售通知。
8、选房。接到配售通知的轮候人可根据配售项目房源情况选择购房或继续轮候。

⑷ 夫妻间怎样过户正在还贷款的房子

夫妻之间过户正在还贷款的房子，应该准备好房地产转移登记申请表和申请人身份证明，房地产权利证书通过转让、买卖、赠予等方式过户。已设定抵押权的，应提交抵押权人同意的书面文件。

正在还贷款的可以通过转按揭交易转按揭是指将房屋产权人(上家)欠银行的贷款转让给下家，原抵押关系解除，下家以所购房屋重新向银行作抵押。或者非转按揭交易不通过转按揭的方式转让按揭房。债权人继续还贷款，但需要证明原房主有能力偿还清楚愿贷款金额。

房产过户流程

1、房产证过户不经过房地产中介的话，须把合同的条款和违约条款写清楚，签合同时须卖方房产证上面名字的当事人在场(如果是已婚得话，需要夫妻双方在场及签字，哪怕房产证上面只有一个人的名字)。

2、申请材料准备好后，须到房产局，填写一些表格和一个存量合同，存量合同上面的金额一定要和签订合同上面的金额一样。

3、房产过户的申请材料都交给房产局后，房产局会给予一个回执单，按照回执单上面说明的日期去缴纳税金 ，一般需要十五个工作日左右。

4、房产过户税金缴纳完毕后便可拿到房产证。

房产过户注意事项

1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其它组织资格证明（营业执照或组织机构代码）原件及复印件（加盖公章），单位法定代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件及复印件。

2、若非住宅转移，还需提交土地使用权证书。

3、若当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受委托人需出具身份证原件及复印件。

4、房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明。

5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书。

6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。

7、去交易中心办理过户手续，带上房产证原件，复印件，身份证，复印件，去办理过户手续需要原房主夫妻双方到场：带上身份证、户口本、房证、契证、结婚证（单身的需要单身证明）买的人只要带上身份证就可以申请房屋所有权转移登记。

8、应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。

(4)经济适用房夫妻更名转商贷款扩展阅读：

按揭房过户转按揭的条件及过程

1、按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务，有指定的转按揭担保机构；

2、下家具备银行规定的贷款条件；

3、下家的贷款额度受到限制，一般来说，若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额，则难以成功。

4、其交易过程可以概括为：居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。

按揭房过户非转按揭的条件及过程

1、贷款银行没有转按揭业务；

2、下家无需贷款或贷款数额要超过原贷款数额，或者欲贷数额明显少于原贷款数额；

3、上家需要在短期内完成交易。

4、实践中又有两种操作方案，一是买卖合同签订后上家自行还贷，二是买卖合同签订后上家用下家的首付款还贷。因此，非转按揭交易的实质是，签订转让合同还贷后再交易过户。相对于转按揭，这样交易更灵活、方便。

⑸ 最新经济适用房转商品房需要哪些手续

一、经适房转商品房前提条件:
需要确认经适房是否满五年，不是买房日期，是契税发票上的日期，或者房产证发放日期。一般契税的时间会比房产证日期早1年左右，所以只要看契税日期满五年就可以了。
注：经适房是一定要满五年才能交易的，否则连预约的资格都没有。
二、经适房转商品房所需材料：
1、户口本;
2、双方身份证及复印件(最少3张);
3、结婚证(必须带，若转让给年龄大的父母，已没结婚证的，可以用户口本证明夫妻关系也可);
4、经济适用房买卖合同原件或复印件(不带也可，大厅可以帮助打印，不收费，就是耽误时间);
5、房本中的户型图和房屋登记表各两张(登记表一定要将所有权人名字隐去);
6、买经济适用房时已缴纳的综合低价款证明(蓝色纸)和契税证明及其复印件;
7、房本及复印件。
三、经适房转商品房流程:
1、门口咨询台领取网签号;
2、到窗口排队等待叫号进行网签。可以先去窗口要个存量房买卖合同信息表。填写表格信息。
3、网签后，去咨询台领取2份表格(个人销售已购住房涉税申报核定表 5年以上家庭少有生活用房证明)，都是缴纳契税用的。
4、缴纳契税。
5、拿到契税票后，凭契税票到咨询台领取登记过户号。
6、交纳土地出让金，算法是3621元*面积*10%(当初购房已交的超标经济适用房面积的部分要减掉)。
7、登记过户排号等待办理过户。
8、办理登记过户后，10个工作日由买方来取房本。

⑹ 经济适用房夫妻间如何过户

从《婚姻法》的规定来看，如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定，那么房产无论登记在谁的名下，都属于夫妻共同财产，双方都共同共有，从法律上来说办理夫妻更名没有意义，但如果双方约定该房屋属于哪一方，法律也是认可这种约定的。目前夫妻房产证更名手续一般是夫妻双方准备离婚，双方对房屋的归属已经协商确定，将房屋所有权名称变更为协议取得房产一方的名下。登记在夫妻一方名下的夫妻共有房屋，夫妻可以要求将一方名称变更为另一方，也可以变更为双方。
办理夫妻房产证更名手续的前提是已取得房屋所有权证，办理手续时需夫妻双方同时到场，填写《房屋所有权登记申请书》，具体提交的证件因房屋性质的不同而有所不同，具体提交资料如下：
(1)如果是房改房，需提供原单位的证明，写明因何种原因允许将产权人变更为配偶的名字;如是商品房、经济适用房，夫妻双方些变更申请简单注明理由即可;
(2)结婚证复印件(核对原件);
(3)夫妻双方的身份证复印件(核对原件);
(4)夫妻双方共有房屋的协议;
(5)房屋所有权证;
(6)房改房提供原购房契约复印件(核对原件);
(7)房屋所有权证附图、登记表复印件。办理夫妻更名手续只需提供房产证印花税5元，无其他费用。

⑺ 经济适用房转商品房还在按揭可转吗

经济适用房改成商品房所需条件与办理流程：
1、首先您的经济适用房必须把抵押贷款还完，也就是您如果是当时贷款买的房，就去银行提前还下款。
2、确定您的房子已满五年，看契税发票，不满五年的经济适用房是转不了商品房的。
3、必须要过下户，条件是过到非本人名字下，（同一户口不允许过户）也就是不能过给结了婚的爱人，孩子等，如果已单立户的可以过给父母，或者过给岳父，岳母，或者亲戚，都是可以的。
4、必须交一个综合地价款，（部分地区称之为土地出让金），是合同价的10%。
5、除了综合地价款还一个就是契税，营业税，个人所得税。一般经济适用房都是90平以下，属于小面积住宅，所以只有一个契税，就是合同价的1%就可以了，如果大于90平按当地的契税规定收取。
6、以上都具备了，您就可以着手准备办理了，首先签订一份交易合同，然后去把网签做了。
7、带上双方的身份证，如果是外地户口的需要带暂住证；以及房产证，房产证复印件，双方身份证原件复印件，购房原始发票原件复印件（指的是第一次按2600交易的发票），交易合同（可下载）4份，银联卡一张。
到建委，1、一人先到咨询台领取表格，另一人排契税队伍
2、领取后直接排过户队伍（先排再填表，因为人很多）
3、契税交完后，交印花税，再交土地出让金
4、双方到过户柜台办理过户

⑻ 经济适用房可以夫妻更名么

在去年后取得产权是可以过户的。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

⑼ 经济适用房转商品房过户问题

你09年过户的时候没有契税票吗？
如果已经变更为你的名字，那你就应该也有你名字的契税单。
即便是夫妻间过户，契税也是减免政策，也会有单据打出来。否则不能过户。