顺驰贷款公司

『壹』 关于买二手房的评估费与担保费的问题

哇。这也太黑了吧！！我不知道你是哪的，我可以告诉你厦门的收费
评估费是千分之2点4。
至于担保费，如果是在银行担保的，就你那18万一般就几百块！！

『贰』 在链家 我爱我家 顺驰工作买卖一套房子300万可以拿多少提成员工，请哪位知道我朋友解答下谢谢！！！

第一.我就是北京的房产中介.干了几年
大致都了解.我爱我家
链家
一进门底薪是2000
.如果有资历我爱我家可以给直招名额
（很容易
底薪2900）链家必须一步一步来.
就你说的
能提多少钱
这个不好说.因为中介公司就是看收多少的中介费.提多少钱.
举例子
你卖个150万的房子
收全佣金
也4万多
大概我爱我家和链家可以
加底薪拿到8500+
不算你的区里的奖金.卖个300万的如果正常收5万以上.加底薪一万没问题.
但是：你注意链家是过户以后才发提成.我爱我家是扣留存大概是1000.贷款的多一点.顺驰肯定提的多.因为是小公司.小公司的话
看你客户愿意不愿意了！要是没问题
你自己一个点做了吧.
祝你多开单
多赚钱

『叁』 重庆二手房首付，月供怎么计算

根据您的问题，重庆二手房首付怎么算。

目前银行政策（更新至2017年7月1日）

建行：优质客户受理重庆户口首套房6成，首套利率：上浮10；二套房上浮20；接受公证但需原业主收款，不接受15年以上的房子。 备注：外地人原则上不接受，看具体客户优质程度沟通

工行：首套房7成，首套利率：上浮10；二套房上浮20，只接受15年以内的小区电梯房屋贷款，不接受三无人员；外地客户重庆工作需要提供半年以上的社保缴存证明，不接受公证，不接受15年以上的房子

特此注明：以上银行除了邮政均不接受公证书受托人收款，邮政接受且要看客户资质，优质客户可沟通接受卖方公证收款。

以上政策仅供参考，需在面签时结合客户资质以实时政策为准

关于贷款计算方式：

贷款额度根据房屋评估价乘以贷款成数决定，评估房屋的价格根据房屋位置，楼层，面积，朝向等决定，在除去家里面可以移动的家电家具装修等成本。（清水房评估价最高可以按照成交价，据房屋位置，楼层，面积，朝向等决定）

假设一套成交价为60万，除去家里面可以移动的家电家具装修等成本，评估价为50万， 定金为3万，首房首贷，50*0.7=35万 首付=成交价-贷款金额-定金。 60万-35万-3万=22万

假如一套房屋为清水房。成交价45万，评估价42万，那么首付（不含税）就是 45-42*0.7=15.6万

如有其他问题也可以咨询我，关于买卖二手房我主要负责江北鸿恩寺公园区域保利江上明珠小区和渝北花卉园片区碧泉花园，好望花园等小区，如果老师你有这些区域买房卖房都可以随时拨打我的电话咨询，欢迎你的来电，祝你早日买到温暖的家。

『肆』 郑州老房子贷款

为新房屋中介所
地址：郑州中原区建设西路桐柏路沿线
电话：0371-67945539

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电话：0371-67945539

21世纪不动产锐锋加盟店
地址：郑州东明路58号附19号
21世纪不动产圣厦加盟店
地址：郑州丰产路与东明路交叉口
河南创鑫房地产营销策划有限公司
地址：郑州黄河路与经八路交叉口向南20米路东
美华房地产营销策划有限公司东三街分公司
地址：郑州东三街与黄河路交叉口南150米路西
步步高房地产
地址：郑州丰庆路与文劳路交叉口(东100米路南)

顺驰不动产农业路店
地址：郑州农业路与经一路交叉口

顺驰不动产政通路店
地址：郑州政通路与淮北街交叉口

郑州安广厦房地产咨询服务有限公司桐柏路店
地址：郑州桐柏路和农业路交叉口西1500米路北

郑州公寓廉价租房中心郑州陈砦公寓
地址：郑州文化路陈砦中心0508号
新宜家中亨店
地址：郑州南阳路18-6号

邦友房产
地址：郑州纬三与文化路交叉口向西200米路北
点石房产郑汴路店
地址：郑州郑汴路东明路西100米路北
博洋房产二十七分公司
地址：郑州丰庆路(青年居易附近)

『伍』 孙宏斌的顺驰融创

融创自2005年初已经开始频繁的调整。年初按西南、华东及华北的区域划分，成立区域集团，但2005年上半年仅实现38.4亿元销售回款的现实使融创迅速将下半年的发展战略调整为提高利润率水平。此时的汪浩，还在解决顺驰的变化与成长的问题。如果说此时的孙宏斌把挽救顺驰的希望完全寄托在汪浩身上的话，面对汪浩在顺驰所采取的解决方案和自己为融创开出的药方完全不同，不知他当时作何感想。在2006年孙宏斌宣布重新主持顺驰时，他肯定了汪浩过去一年的工作。
之后，他宣布撤消顺驰三大区域集团，转为总部直接管理模式。而在融创，孙宏斌早在2005年已完成这一战略调整。此外，早在2005年已经开始在融创强调的成本和利润率概念，也在孙宏斌重掌顺驰后才被“复制”过来。但是，这些使融创成功“刹车”的举措，对顺驰已几乎没有作用。
回头再看顺驰和融创的发展历程，更像孙宏斌一次惊险的房地产企业的运作“实验”。在挑战国内房地产业的发展速度及现金流周转率的“试验”中，孙宏斌以顺驰为主要对象，在成功向万科宣战并多番攻城掠地之后，他以为这一模式已接近成功，于是将刚刚成立的融创也拉入这一快速奔驰的跑道。
当发现顺驰和融创都已如脱缰野马般不听使唤时，融创被孙宏斌所“垂青”，成为其挽救之策的试验之所。在给融创狠下几帖“猛药”之后，融创的运营开始逐渐步入正轨，于是，这几帖“猛药”被作为已试验成功的对症之策，运用于顺驰。顺驰最终被出售的命运，并不能说明孙宏斌的“实验”失败；但融创的存活，也无法证明孙宏斌的成功。在2006年中，孙宏斌曾在融创内部有过一次发言，这次发言被融创内刊整理并部分发表。这次发言孙宏斌颇有些替自己辩护的意味：“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲求成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重，因为这个世界就是靠这些有梦想的人去推动的。”但经历了两次起伏的孙宏斌，也在反思自己，“我们在变化中得到不断成长，日益成熟。成熟就是能够把握平衡，不走极端。”“同时，成熟还意味着发展风险和发展速度的平衡，在发展过程中，把控风险”。
孙宏斌的激情以及“偏执”的性格烙印依然深刻。在融创的公司文化中，“使命般的激情”作为公司核心价值观的第一句被提出，而“对核心价值观的坚定信仰，对核心价值观的偏执和执行，对违反核心价值观的人和事的零容忍”也在公司文化中被强调。但是，除此之外，融创遗留的孙宏斌张狂个性的痕迹，已无处搜寻，仅公司董事长、总裁的职位上，孙宏斌的名字依旧赫然在列。 孙宏斌给顺驰取名意在又快又顺，在其成长前五年还算平滑快速前进。但在临死前3年，顺驰开始大跃进式扩张，其商业模式在纸上谈兵时经过精确计算，结论是可以快速复制。而现实中，中国房地产行业是标准化程度极低，在一个充满不可预见性的不太标准化行业，试图快速地精确复制，只能找死，而且是自寻速死。
2008年的房地产话题依然热得发烫，但这跟孙宏斌已经几乎毫无关系。不管他曾经将房地产业搅得如何的天翻地覆，如今都不得不呆在被媒体遗忘的角落。整个2008上半年，这位媒体曾经的宠儿只被真正关注过一次，还是因为路劲地产的单伟豹跳出来要跟他打官司。当然，这不是媒体残酷，而是市场无情。与孙宏斌的走冷不同，“顺驰”热度不减，但与2004年决然不同的是，如今的顺驰不再是报道对象，而是引用语，作为“因扩张过速而资金链断裂”的失败案例代号，“下一个顺驰”在2008年房地产市场上足以与“拐点论”、“百日剧变论”等关键词并驾齐驱。
事实上，“顺驰”一词的历史穿透力还会更强。因为房地产改革是改革开放30年规模最大，发展最快，也最有看头的市场，地产英豪的传奇故事是一波接一波。但在各路地产英豪中，速度极富冲击力，模式极具颠峰性，结局极具历史性的只有孙宏斌与他的顺驰。 孙宏斌毕业于清华大学水利系，智商奇高，谋略颇大。25岁时就成为联想少将，负责全国IT分销网的建设，比杨元庆资历都老，影响都大。但1990年因“经济问题”与柳传志发生冲突，获罪入狱，一呆将近四年。聪明过人的孙宏斌既有胸怀，又有眼光。1994年3月出狱后，主动请柳传志吃饭认错，但他没有重操IT旧业，而是准备进军房地产。
在柳的资助下，孙宏斌4月就在天津创建顺驰房地产销售代理公司，8月即获得“先达小区”的独家销售代理。半年后，即1995年初就在柳传志和中科集团董事长周小宁的支持下，成立天津中科联想房地产开发有限公司，成功切入房地产开发业务，7月即开发出第一个项目“香榭里”小区。
7个月，这个速度比房地产行业从拿地到开发的平均周期18个月快了一倍以上。这位IT起家，受过摩尔定律熏陶，又在监狱中苦等过四年光阴的人，一开始就亮出了自己了绝招之一：速度。只是此时的孙宏斌还只是房地产市场一位默默无闻的新来者，没人理会他。
天津同行最先感受到了这一招的凶狠。房地产周期主要受制于拿地和筹钱，为打通这一关节，孙宏斌1996年不惜让出董事长位置，请来人脉丰厚的张贵宗(前气象局办公室主任)。顺驰果然从此项目不断，实力悄然大增。之后的故事已经为大家所熟知。1998年，孙宏斌看准国家停止福利分房的政策后，开始大干，当年一举拿下面积14万平方米的名都项目，声震津门。2000年8月拿下万科与泰达都不敢碰的梅江地块，并成功开发出蓝水项目，不久又拿下面积170万平方米的“超级大盘”太阳城，基本确立津门老大地位。
孙宏斌
从1998年到2002年，顺驰天津开发了近30个项目。虽然孙宏斌没有赚到大笔利润，但对地产模式带来了巨大震动。孙宏斌带来的第一大震动是速度。他彻底打破了房地产平均开发周期18个月的惯例，一举缩短到7个月。与速度紧密相关的是模式。以今天的研究来看，顺驰的速度从战略上源于孙宏斌急切的称王之心，从战术上则源于他老练的IT模式。 孙宏斌的房地产开发模式后来被称作“现金—现金”模式或者“地产戴尔”模式，这一模式的核心是利用很低的自有资金启动项目，迅速转入土地开发进程，然后以销售回款支撑后期建设与城建配套等，再用毛利作为新的自有资金启动新项目，如此循环，极速滚动。按照他的模式，只要每一个时间点拿捏得当，每一步战略执行到位，这一模式不仅行得通，而且威力巨大。
事实也证明了这一点。
首先，孙宏斌凭借这一模式，4年就从天津一个普通的代理商变成名震津门的开发商，6年就成为天津房地产开发商老大。而从1998年到2002年，孙宏斌四年开发出30多个项目。
其次，2002年，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，叫停沿用多年的土地协议出让方式，孙宏斌看到该文件为开发商的全国扩张扫清重大障碍后，迅速将这一模式复制到全国。离开天津的2002年，顺驰规模不过10亿，到2004年，顺驰就已经逼进百亿，不到三年，翻了10倍，差一点就掀翻万科，坐上全国老大的交椅。
论智论勇，孙宏斌都堪称中国房地产业的超一流人才，但不幸的是，这个超一流人才偏偏犯了一个三流，甚至不入流的错误，那就是毫无风险意识，更不要说像华为那样时刻准备过冬的危机感。
房地产业有四大风险，一是政策风险，二是市场风险，三是执行风险，四是系统风险。
从政策上，因为市场的敏感，中国房地产的政策层出不穷，开发方向（如90/70）、土地转让方式、预售许可时间、土地款交付时间与比例、贷款利率等政策的调整，每一招都直截开发商的现金流。市场风险与执行风险同样能要顺驰的命，像如今这样股市大跌、房价下拐、信贷紧缩、消费者观望等全线崩溃的系统风险更是如此。
在孙宏斌的模式中，他根据城市和项目大小把进攻路线分成M1、M2、M3、M4四条，东线进攻不利，西线驰援，南线不力，北线救主，但他从没考虑如果全线溃败还怎么玩。
忽略或轻视这些风险是孙宏斌在做顺驰过程中犯下的最大错误，就好像他以过人的智慧设计了一辆极速战车，但忘记了前进的路上不仅有坑有河，还有悬崖深谷，结果栽得头破血流。 孙宏斌有理由怪罪房地产的12年单边上涨行情，但反对的理由也很简单，地产英雄大部分都是孙宏斌的同路人，从富力的李思廉与张力，碧桂园的杨国强，合生创展的朱孟依，雅居乐的陈氏五兄弟，到龙湖的吴亚军，恒大的许家印等，基本上都是1994年前后出发的。
孙宏斌与他们真正的区别其实并不是孙宏斌不计风险，而是人生理想不同。一般地产商都想创富，而孙宏斌是想称王。早年孙宏斌跟随柳传志做联想，负责分销渠道时，就已经王气毕露，企图功高震主，另立王朝，但柳传志发现及时，处理果断，孙宏斌不仅称王未成，反而获罪入狱四年。出狱之后的孙宏斌不仅急需用顺驰的成功来证明自己，弥补失去的光阴，他一定还想向世人证明：孙宏斌就是王。
2003年，在中城房网重庆会议上，孙宏斌曾当面向王石下战书，要成为中国房地产的一哥。孙宏斌在北京昌平金池蟒山会议中心为顺驰高层连续开会17小时，做了题为《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的演讲，其实就是称王宣言，而看似口无遮拦的百亿计划，其实就是一个应景而设的登基仪式。为了称王，孙宏斌在两个方面向利润做出了重大妥协，一是不惜代价拿地，二是合作开发。
在拿地方面，莽山会议之后，顺驰一年时间拿地近千万平方米，仅需要支付的土地款就高达100亿元，尤其是轰动京城“北京世纪第一拍”，更显出其王心之急，霸心之重。高价拿地的直接后果是顺驰的房价往往明显高于其周边其他项目，管理成本占总成本也高达8%～9%，远高于2%～3%的行业平均水平。更不可思议的是，在一贯被认为是暴利的房地产行业，顺驰2003年和2004年的净利润率据称只有3～4%，而万科从来不会低于15%，富力与中海更是超过30%。但孙宏斌偏偏不看重利润，只要能当上老大，挣多挣少，他不在乎。
合作开发的后果同样严重。因为这不仅会分流利润，还有造成管理混乱，更重要的是难以达成战略共识，完美方案往往被执行得牛头不对马嘴。当然，孙宏斌不是丝毫没有意识到合作的副作用，为了抵消这一点，他大胆启用年轻人，因为与老将相比，年轻人更勇猛、善学，执行命令不打折扣。在顺驰的团队中，鲜有40岁以上者，后来的董事长汪浩更是只有34岁，开全国地产业之先河。孙宏斌的新兵战略也是用意明显，以最快的速度复制顺驰模式和体系，而不是产品。这并不是致命的，致命的是他对速度的追求越来越高，以至于后来根本没有足够的老兵来带新兵，结果顺驰很快变成一帮乌合之众的名利场，孙宏斌的雄韬伟略到他们手里已经演变成吹牛扯蛋。
孙宏斌的命运颇有戏剧性，他为公司取名顺驰，本身也具备称王的很多素质，但他的称王战略偏偏与中国最有名的一句称王口诀背道而驰。孙宏斌如今正以融创为平台，谋求东山再起，但如果不改霸王之术，他恐怕还会落个悍将之命。 孙宏斌曾有一段话：“人原本生活得很好，原本可以不冒险，但因为选择了梦想，而遭受到困苦和失败。虽然中国人讲究成王败寇，但为了梦想和理想而拼搏，即使没有成功，也值得所有人尊重。因为这个世界就是靠有梦想的人去推动的。”
20年前，孙宏斌的梦想是“做一家全国性的大公司”，这个梦想曾经推动着他勇往直前，不惧风险，但又不是鲁莽草夫。孙宏斌有着对市场优于常人的敏感--柳传志评价他是极少数“能审时度势、一眼看到底”的人，只不过这种敏感提前踏空了市场的节拍。
1994年，孙宏斌创建顺驰，以房地产中介的方式进入地产界。同年8月，为了获得比常规更快的发展，孙宏斌向柳传志借款50万元。随后，顺驰在天津开始迅速扩张，并成为当地绝对的“大哥大”。当时的顺驰是用了近乎10年的时间，才占据了天津市场10%的份额。
一切皆因“招拍挂”发生了历史性的改变。2002年6月，顺驰成功竞得天津塘沽一地块，综合费用甚至比协议价还要实惠。仅仅3个月，在这块地上开发的“莱茵春天”就开盘销售。这让孙宏斌看到了高周转与招拍挂相结合的市场契机。
2003年8月，在一次业内会议上，孙宏斌在既定的发言中突然话锋一转，称顺驰的中长期战略是要做全国第一。他顿了顿后说道：“也就是要超过在座的诸位，包括王石。”坐在台下的王石拉长脸予以反驳，“提醒”他要注意风险。
2003年，地产老大万科销售额只有63.8亿元，当时的王石已经开始预测楼市拐点。而孙宏斌却放言，他不信未来5年中国地产业出不了一家年销售额500亿元的企业。
从2003年到2004年，顺驰先后从华北、华东和华中等拍得10余块土地，行动迅速令人咋舌，“天价地制造者”的大手笔更是惊人。顺驰的销售额也随之扶摇直上，从2001年1亿元增加到2004年的127亿元。“孙宏斌就是一个到处拿地的偏执狂。”这是多年以后，一位房地产资深人士回忆起孙宏斌最深刻的印象。最疯狂时期，孙曾经创下一年拿地6000亩的历史纪录。
5年之后，如孙宏斌所预测，中国果然出了一家年销售额500亿元的企业。这家企业不是顺驰，仍然是老大万科。也正如王石所预测，2004年，国家开始对房地产进行调控，这让同年计划赴港上市的顺驰惨遭夭折。直至2007年，由于资金链过于紧绷，孙宏斌最终将顺驰的控股权低价转让给路劲，他本人抽身潜心发展融创。 关于顺驰“灾难性”的骤变，现任全国工商联房地产商会名誉会长的聂梅生曾表示：“别人都用一个瓶子一个盖或者两个瓶子一个盖地周转，但孙宏斌是十个瓶子两个盖地玩，这能不出问题吗？”
言语中，聂梅生流露出惋惜。“只要再撑一段时间，孙宏斌就会像2008年走到资金链边缘的许多企业一样，绝处逢生。”如今在业界叱咤风云的龙湖地产也曾徘徊在生死边缘，龙湖一位内部员工向记者回忆道：“2008年，龙湖几乎都发不出工资来，内部传闻称，高层已在谈收购，但后来‘四万亿’刺激计划一下子让龙湖活过来，飞速发展至今。”有时候，地狱与天堂就在一念之间。只不过，在顺驰的前世，“幸运”没有来到。
多年以后，再谈起顺驰，孙宏斌冷静地说，中国MBA案例教学，几乎每个大学都有顺驰失败的案例，这挺荒唐的。“顺驰是有做错的地方，但也不全是不好，现在的高周转、招拍挂、现金流(管理)等，别人都是跟我学的。”
“我打心里觉得一个人也好，一个企业也好，吃过亏，有过挫折之后真的是一个特别好的事。确实吃过亏、有过挫折以后是一个经验积累。”痛定思痛的孙宏斌说，“这些坎坷之后，我的性格并没有变，变的是我对做企业的认识。”
基于新的认识，东山再起的孙宏斌极度强调公司运营的安全性、稳健性和纪律性。
正在快速成长的融创中国，如今账面上有超过100亿元的现金，销债率(销售额/净负债)接近2，几乎是行业的最好水平；2013年，孙宏斌要求融创更加重视现金流管理，融资的资金成本不能超过13%。他为融创定下了铁的纪律：在拿地时谨慎，绝不盲目争抢“地王”。
2012年7月10日，备受业界瞩目的北京万柳地块开拍。由于央企身份备受争议，融创中国的联合体合作方保利地产暂时退出万柳地块竞争，只剩下融创孤军奋战。在与中赫置地经历了200轮的“贴身肉搏”后，融创最终不敌对手，与万柳地块失之交臂。竞拍结束后一小时，孙宏斌更新了一条微博，公开回应“失地”称：“我说我们喜欢这块地，但从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿。”
在疯狂的抢地面前，孙宏斌选择了忍耐。他们所谓的拿地纪律是指：针对具体城市的具体地块，对土地的毛利率以及内部回报率设定严格测算，一旦超过该红线，无论多喜欢，融创立刻停止再举牌，其中，毛利率的红线最低不能低于30%。
鉴于顺驰当年在全国摊子铺得过快过大最后倾覆的教训，在区域战略上，融创开始坚持“区域深度聚焦”，只布局京、津、渝、沪、杭五大区域，缩短管理半径，在一线城市回暖的2012年，区域聚焦的策略让融创赚得盆满钵满。
“对我自己来说，没变的是理想、激情，变了的地方就是要讲究平衡，不走极端。但这并不意味着，企业不需要承担任何风险。承担风险和控制风险是一个矛盾。”孙宏斌说。
2012年12月31日，中国房地产企业2012年度销售TOP50榜单出炉。融创中国全年销售额上升为356亿元，位列12位；2011年，融创中国位列18位；2010年，其排名还远在30名之外。

『陆』 公积金贷款买房，银行审批时遇到个人征信问题怎么办（我老婆征信状况良好！我的征信状况在银行审批有

公积金贷款不看征信报告的，商业贷款才需要。（顺驰不动产无锡公司竭诚为您服务）

『柒』 谁知道南京目前的二套房政策

首付款不低于四成，

利率较同期基准利率上浮10%。

京二套房贷款政策悄然松动

至少有3种方法不支付上浮利率

去年10月1日起，市民办理“二套房”贷款开始执行央行“二套房”新政，即首付款不低于四成，利率较同期基准利率上浮10%。然而，近日有媒体报道，北京、上海在执行“二套房”政策时有所放松，记者随即走访了南京的银行、房产中介和开发商，发现这一政策在春节后的执行中也悄然松动。

人均住房面积32m2以下不算“二套房”

2007年12月，中国人民银行和中国银监会下发了“二套房”政策的补充通知。《补充通知》表示：“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行；当地人均住房平均水平以统计部门公布的上年度数据为准”。

昨天，记者从银行了解到，南京的“人均住房面积”已于近日得到确定，为32平方米/人。这也就意味着，三口之家如果住房面积小于96平方米，那么再次贷款买房仍可享受相当于新房的优惠利率，首付也不必上浮。

在此之前，南京市城市居民家庭人均住房建筑面积2006年为28.57平方米，2007年统计部门的最新数据则显示达到了32.21平方米，而目前的操作中则将32平方米作为标准。

第一套房卖掉的可不算“二套房”

“节前‘二套房’新政刚出台不久时，各家银行的口风是统一的，从严审核第二套住房。”一家房地产中介告诉记者，“但节后各家银行又不一样了，有松有紧”。另一家房地产中介工作人员则举例，比如有的银行只要贷款者把第一套住房卖掉，再次贷款买房就可以算作新房，而最松的银行则只要求贷款者将第一套住房贷款全部结清即可。

记者走访了多家银行个贷部门后，中介的这一说法得到了证实。例如，一家股份制商业银行的个贷人员表示，现在仍执行“二套房”新政。当记者询问第一套房贷款已还清的情况下是否可以“通融”时，他表示，如果已还清且卖出，就可以按照新房政策享受优惠利率。至于首付，也不用执行“二套房”的不低于四成的规定，而是维持三成首付不变。

两套小房子算人均面积时，不一定叠加

熟悉内情的银行界人士坦陈，有关“二套房”贷款各家银行在目前肯定不敢公开挑战央行政策，但由于央行规定和现实操作中存有漏洞，更多银行则是选择“打擦边球”的方式进行放贷。

比如某人有两套房子，第一套房子60平方米，没有贷过款；第二套房子90平方米，贷过款。该户家庭有三口人，如果严格按照人均面积来算，该户家庭的人均住房面积是50平方米/人。但银行在计算的时候，可以钻空子说：由于其只有一套房子贷过款，算人均面积的时候，也只用算有贷款的那一套房子，即90平方米除以3，算下来人均面积不足32平方米，仍可享受0.85倍的优惠利率和首付三成的“待遇”。

此外，实际上南京主城、江宁、浦口三个房产局的数据并未联网。某人在主城和江宁各有一套房子，银行在放贷时，如果仅在一个地方查询是很难查清这个人的全部房产的，也就难以准确计算出人均住房面积。

还没办过1.1倍利率的贷款

南京一位再三叮嘱不要透露其姓名的中介公司负责人介绍，“二套房”贷款松动的事情在业内已是不公开的秘密。

“这样的事情的确存在。”该负责人称，几乎每家中介、每个购房人都有自己的方法避开“二套房”新政，他们有的假离婚、有的想方设法打擦边球，总之很少有人付1.1倍的利率。他坦陈，从去年年底“二套房”新政开始，他们旗下的三家门店就没有办过一笔1.1倍利率的贷款。“当然，这也表明购买二套房的大多为首次置业的年轻人”。

采访中，大多数中介承认了“二套房”贷款松动这一状况，他们认为，这主要是因为近期市场冷淡，银行贷款业务吃紧，很多银行没能完成指标以至于“睁一只眼，闭一只眼”造成的。主城个别开发商也坦陈，银行在与他们打交道的过程中，往往为了争取业务，也有“网开一面”的情况。

贷款松动购房者仍不敢贸然出手

谈及“二套房”贷款松动，不少业内人士虽大多称早有耳闻，不过也都坦陈“拿不上台面”。大部分银行的大部分营业网点，还得严格按照央行的相关规定操作。

上述坦陈至今没办过一笔1.1倍利率贷款的中介负责人称，即便是真正为“1.1倍利率”埋单的客户不多，市场仍旧一时半会好转不起来。去年年底到现在，他们的业务量下降至少在20%以上。南京一家民间地产研究机构的专家称，现今的市场已不是简单一两个政策能立马见效的。“受调控影响，市场仍处于震荡期。”该专家说，以江北为例，一会有消息说开发商竞相打折，一会又有消息说江北楼盘最高卖到7600元/平方米，这样的价格波动使得市场难以平稳，购房者也只得继续观望。更为重要的是，在去年连续出台一系列宏观调控政策后，购房者的心理预期已严重受到影响，即便是政策松动，很多人还是不敢贸然出手。

业内人士大多表示，楼市只有在经历过这段时间的震荡期后，才有可能平稳，并呈现缓慢上升局面；但在政策松动、存款准备金率上调等多空对冲下，震荡期到底要多久才能结束，现在谁也说不清楚。90平方米以下首次购房零契税（与财政部新政叠加）之后，近日南京又放宽了高档房标准，最新的细则又明确了第二套房按个人计算。记者近日采访发现，这一系列连续性的暖市政策效果开始逐步显现。业内专家分析，南京二手房市场自上月“破冰”（连续3个月来首次成交量微涨）后，有望进一步“解冻”。

利好政策陆续出台

早在今年9月份，刘先生就看中了中央门翠城花园的一套房子，这套房子虽然面积只有50多平方米，但是总价却高达77.2万元，按照原来的标准属于高档房，不仅要交4%的契税，而且还要另外交1%的土地增值税。因为这数万元的税费，他一等再等。

近期，南京放宽高档房标准，按照新标准，从10月1日起，凡是面积不超过144平方米、容积率在1.0以上的，都是普通住宅。这套原高档房也成了普通住宅。瑞居不动产总经理王萍说，前几天刘先生终于完成了这套房源的交易。虽然是第二套房，但还是省了3%的契税和1%的土地增值税，如果是首次购房则最高可省5%的税费。高档房标准的放宽给客户带来了直接的刺激，最终促成了成交。

业内专家认为，南京的高档房范围大大缩小，让一部分高档房享受到了普通住房的“待遇”，有利于减少交易税费，对二手房的买卖刺激最明显。

据了解，今年10月1日前买单价超过9900元/平方米(10月1日前江南八区高档房的“房价标准”)、面积小于144平方米的房子，如契税还没缴的话，可以按普通房屋缴税。这意味着南京一批迟缴契税的老高档房也将享受契税减免优惠。

另外，在今年11月1日以后首次购房且面积又在90平方米以下的，依据财政部出台的房产新政，将只需交纳1%的契税，而南京市规定凡购买90平方米以下（含）的，给予房款总额1%的补贴。11月7日，南京市房管部门正式公布了开具“首次购房证明”的操作细则，查询信息将只以个人为单位，而不是以前的以家庭为单位，凡是没有购买过商品房或二手房的，均可认定为首套。这一“细则”让首次购买90平方米以下房产“零契税”真正得以实现。

客源房源明显增加

中广置业市场部经理谷加东介绍，从10月下旬开始，该公司各门店来看房的客户和委托卖房的客户就有了明显的增加，比9月份至少增加了两成，不少客户已经开始考虑出手买房了。“连续性的暖市政策改变了人们对市场的判断，真正想买房的客户心态已经发生了变化。”他说，虽然税费减免的幅度有限，但政府的态度让购房者有了信心，这也是10月份南京二手房市场成交量能一改连续下挫趋势的主要原因。

满堂红南京公司的统计数据显示，市场的变化与新政紧密相连。10月份该公司成交的60多套房子，平均面积大约为77平方米，特别是在城中和江宁，90平方米以下的房子大受欢迎。满堂红南京公司市场部经理王珏说：“目前客户中，90平方米以下客户的需求量占到58%的比例。90平方米以下首次购房零契税的新政对市场有推动作用。”

顺驰不动产统计数据显示，该公司10月份二手房成交量总体上升53%。在成交的房源中，80平方米以下的最受欢迎，占65%。顺驰不动产首席分析师温晓卿认为：“结婚和换房的刚性需求群体仍是购房主力军，大部分人都选择此时出手了。从价格方面来看，总价50万至80万元的房子成交比例最大，占成交总数的38%，总价30万至50万的房子则占36%。”

业内人士分析，连续性的暖市政策将让南京二手房市场进一步“解冻”。之所以说“解冻”是因为受经济整体不景气等大环境的影响，楼市短期内很难有明显的起色，但是新政对刚性需求的购房者还是有刺激作用，有望带动成交增加。王珏说，自住需求的购房者遇到合适的房源，在现在的情况下完全可以考虑出手购买了。谷加东认为，目前南京二手房市场仍处于调整过渡期，但是他相信还是有客户会抓住机会入市。

『捌』 美国兄弟银行破产的主要原因是什么

主要原因是美国次贷危机引发的金融风暴，它使得美国经济泡沫越来越大。但是雷曼自身也存在一些问题，具体如下：

1、雷曼原本是一家传统的银行业巨头，但是由于房地产，债券业的发展，雷曼也投身其中，并且投资不均。虽在起初房地产业蓬勃发展时声名大噪，但是由于投资不均导致的风险系数也随之加大。

2、雷曼自身资本有限，但是由于想要获得大的收益，大力发展次级贷款业务，使得美国人不管有钱没钱都一股脑的炒房。

3、所持有的不良资产太多，遭受巨大损失。

(8)顺驰贷款公司扩展阅读

雷曼兄弟破产之路：

一、雷曼兄弟曾四次面临倒闭：

1、1929年股市崩盘；

2、1973年该公司投注利率损失670万美元；

3、1984年内部意见分歧导致被运通并购；

4、1994年新独立的雷曼面临资金短缺。

二、2008年大事回顾

1、3月 雷曼兄弟股价大落大起——将裁员5300人；

2、4月 雷曼兄弟旗下三基金步入清算；

3、5月 垂涎0.6市净率——巴克莱议购；

4、6月 二季度亏损28亿——雷曼撤换总裁；

5、7月 传高盛操纵股价致贝尔斯登和雷曼兄弟垮台；

6、8月 雷曼兄弟将出售400亿美元资产；

7、9月 高层频频洗牌——资产出售事宜仍未解决；

8、9月 三季度巨亏39亿美元——股价一日暴跌45；

9、9月 雷曼宣布破产——总债务6130亿美元。

『玖』 请教买房问题

1、买房谈判十五招

（一）替自己留下讨价还价的余地。如果你是买主，出价要低些。不过不能乱砍价，砍出的价格务必在合理的范围内。

（二）让对方先开口说话，让他表明所有的要求，先隐藏住你自己的观点。

（三）让对方对重要的问题先让步，如果你愿意的话，在较少的问题上，你也可以先让步。

（四）让对方努力争取所能得到的每样东西，因为人们对于轻易获得的东西不太珍惜。

（五）不要让步太快，晚点让步要比较好些，因为他等待愈久，就愈会珍惜它。

（六）同等级的让步是不活要的。例如对方让你60％，你可让他40％，如果对方说你应该让我60％时，你可以说，我无法负担来婉拒对方。

（七）不要作无谓的让步，每次让步都要从对方那儿获得某些益处。

（八）有时不妨作些对你没有任何损失的让步。

（九）记住“这件事我会考虑一下，”这也是一种让步。

（十）如果你无法吃到大餐，便想办法吃到三明治；如果吃不到三明治，至少也要得到一个承诺。

（十一）不要掉以轻心，记住每个让步都包含着你的利润。

（十二）不要不好意思说“不”。大部分人都怕说“不”，其实，如果你说了够多的话，他便会相信你真是在说“不”。所以要耐心些，而且要前后一致。

（十三）不要出轨。尽管在让步的情况下，也要永远保持全局的有利形势。

（十四）假若你在做了让步后想要反悔，也不要不好意思，因为那不算是协定，一切都还可以重新来过。

（十五）不要太快或者作过多的让步，以免对方过于坚持原来的价格；在谈判的过程中，要随时注意对方让步的次数和程度。

2、注意的问题：
除了地段，嘈音，户型，开发商有没有五证（这些当然包括有没有升值的潜力了)
物业管理更是不容忽视的，还要挑选”性价比”最好的。
1,建筑商的信誉.买新房会面临一些风险,比如:建筑商破产失踪,追讨无门;交房期一拖再拖,甚至取消合同;交房货不对版,质量合要求等等.
2,不要被建筑商的样板房所迷惑.要知道那种美仑美焕是用钞票贴出来的.在样板房中要感受的是结构是否合用,大小是否合适.要计算update所需的花费.

3,建筑尚都喜欢用自己的购房合同,里面条款的主要保护对象是他自己.请房地产经纪和律师才能对买房者自己的权益更有保障.

4,新房检验必不可少.新房的检验侧重在室内.验房师会检查是否有未完工,缺漏和质量问题.会对新房的设备,管道系统,通风系统,采暖保温系统进行全面检查,并会在完工接收证书和保修证书上详细记录.还会告知新房的一年,二年,七年保修的内容.所有的这些记录是与建筑商就未完工事项及质量问题进行交涉的依据.

5,许多建筑商不容许在新房交付前公开转手出售.要考虑在新房建好前如果自己的工作,家庭情况有变化而要采取的措施.对买新房进行投资的,更要注意炒卖楼花的可能性.

6. 选择有经验的经纪, 新房不讲价, 有人帮助, 何乐不为!
1、会看项目 对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园，且一定是花园。

2、会看地理位置 所有房地产广告都会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻
江湖、山川。其实，可能差几十里路，您只有对照坐标，在真正的地图上查找，您才会知道这楼盘的真实位置。

3、看清价格 购房人应弄明白是均价还是起价。如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买时，楼价也会下调。

4、会分辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将后者当前者，效果图是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。

5、别迷户型图 户型图对购房人有吸引力，但是您别被它迷住，得亲自去看看。因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。

6、了解开发商 购房人看房地产广告时，一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得依赖。不了解别轻易购房。

7、别被优惠迷了眼 目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠，却从来看不到该项目的弱势与弱项。您得想想是真是假，别被什么“机不可失”之类的字眼所迷惑，更别为各种名目的优惠而心动。

8、资质证号很重要 如果广告中没有资质证号，只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为，开发商的口头“保证”是不可靠的。

9、仔细看按揭，算算可合算 购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

10、其他 别忘广告中还有绿化、物业、保安等许多承诺，您在签合同时，更别忘了这些内容。连连
2、购房过程中涉及的法律问题
作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。

个人在购房中，大体上分三个阶段。

第一，购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。

第二，签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

第三，交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。

具体讲，涉及到一些法律问题。

第一，如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。

怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。

在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。

建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。

商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。

所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉得对购房者是不公平的，等于把不可抗力的范围扩展了。所以，建议购房者对于不可抗力这个条款一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。

第一，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

第三，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

第四，明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

第五，应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

第六，明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。

最后，购房者在购买商品房的时候是否需要聘请律师。在商品房的买卖中确实涉及到很多专业方面的法律知识，普遍的购房者很难一下子了解熟悉这些问题，因此为了减少风险，预防买卖合同中的陷井，建议购房者在购房的过程中聘请律师，把相关的事情请律师办，虽然要支付一些费用，但会降低风险。

看房选房请参考：http://bj.house.sina.com.cn/choose/index.html
合同签订请看：http://bj.house.sina.com.cn/contract/ 这个问题可复杂了。要慎重啊！ 要想把这些问题写入合同难度不小。

签约注意事项：
1、 会所同时使用。否则罚款；
2、 大堂规格
3、 广告做附件
4、 楼层描述说明
5、 保证多久产权证到手
6、 所有涉及到的证件复印附上
7、 签字人委托书正本副本
8、 查《商品房销售管理办法》
9、 要求查附上面积测定证明
10、 审查开发商的资质、销售资格
11、 地上物的排他权、房屋结构、户型、套内建筑面积、公摊面积、价款及付款期限、房屋及产权证书的交付时间、质量条款、保修责任等关键内容更应审慎对待，
12、 如果打算采用向银行贷款按揭的方式购买期房，应当考虑到贷款不成的情况，因为银行在放贷前既要审查楼房的建设情况、也要审查贷款人的资信和还贷能力。因此，事先在补充协议中约定贷款不成时买卖契约可因此解除，可以省去很多麻烦，购房人不会再为追索已付的首付款而耗费精力。
13、 一、面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)，据实结算房价款； 二、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖方应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
14、 双方还可以在合同中约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
15、 中心花园面积、泳池确认入合同
16、 查五证，土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。土地是否出让、土地的批准文件，持有建设工程规划许可证，施工许可证1.国有土地使用权证，证明开发商已合法取得该土地的使用权，并交纳了土地出让金；
2.建设工程规划许可证，该房屋的规划已取得规划部门的许可；
3.建设用地规划许可证，允许在该土地上进行该项目的开发建设；
4.建设工程开工许可证，允许该项目的工程进行施工建设；
5.销售许可证，允许销售该房屋.
开发商证明上述五证是真实有效且未经修改的最后版本，任何修改都必须即使通知我方，我方保留权利。
17、 比如要看土地许可证上有没有注明土地已被银行抵押、预售许可证上包不包括房地产商正在出售的房屋，并且还告诫买房人只看“五证”不够，还要了解房地产商有没有资质、了解小区的整体规划、了解要买的房是否已被房地产商抵押…证实无抵押
1.建设部的商品房销售和预售管理办法及商品房买卖合同示范文本都没有提及《建设用地规划许可证》，经查这个许可证列明的规划建设单位是可以申请更改的，通过看此证和查规划并不能保证买房人所买房屋的规划环境不会改变。
2.有预售许可证没有土地许可证售房的不止一两家，按建设部相关规定和合同示范文本，有土地使用批准文件的就可以出售。批准文件真伪和有效性，普通买房人更难辨别。
3.按我国抵押法的相关规定，有抵押的不等于不能转让(出售)，经抵押人同意，被抵押物一样可以转让(出售)，在实际操作上房地产商将土地抵押换取贷款对加快房屋建设不一定是坏事，没有周转资金，房子迟迟盖不起来，对买房人不同样是风险？
4.房地产商超许可证面积销售并非从房号上就一定能看得出来，最近北京某小区的面积纠纷实际上是房地产商在公摊上做手脚，所有房号都包括在许可证范围之内，当时从许可证上很难看出破绽。
5.没有强制性法规要求房地产商在售房时必须向买房人出示“五证”正本，售楼人员经常给买房人出示的都是影印件，如果房地产商在影印件上做手脚，买房人还是防不胜防。
鉴于以上分析，笔者认为买房人保护自己的方法只能从合同入手，将风险“转嫁”给政府，和房地产商的合同在第六条“付款方式及期限”中约定清楚：“第一次付款时间为合同在政府做完备案登记后＿＿天内。”这样所有查证手续都由政府完成，将来出什么问题也由政府负责。目前法院判定合同是否为有效合同的惟一标准是合同有没有在政府主管部门备案登记，银行能否给买房人发放贷款的前提同样也是合同有没有在政府主管部门备案登记。对于居住环境特别关心的买房人则最好从合同的补充协议入手，要求房地产商注明光照、房子间距等条件，这比去查将来可以变更的规划来得更实际一些
18、 用电负荷
19、 道路不得收费
20、 环保家装无异味
21、 产权年限
22、 房产允许抵押、置押
23、 垃圾何处处理
24、 万分之一违约款太低
25、 按照合同约定及法律规定，收房时一定要查看相应的法律文件(一表二书等)，避免因入住行为造成既成事实给自己带来被动。
26、 确认楼层和楼号的描述
27、 开发商对赠送的产品质量负责。
28、 要开发商承诺工程进度便于破产前打官司
29、 可否写两人所有，开发商对产权不得抵押
30、 印花税双方出
31、 土地使用税