男子网上贷款买了一套房

1. 有一套房产，再买一套如何判定首套还是二套

一、首套房认定标准

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房-算首套。

2、贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房-算首套。

3、已经全款买过一套房，再贷款买房-算首套。

4、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房-算首套。

5、个人名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时-算首套。

6、个人名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明，申请商业贷款再买房-算首套。

7、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻两人，一方婚前有房但无贷款记录，另一方婚前有贷款记录但名下无房产，婚后买房申请贷款-算首套。

目前在贷款买房时，有些银行还会严格区分“首次购房”与“首套房”，相对于首套房，首次购房标准更为严格，也就是说，此前既没买过房也没贷过款的，是标准的“首次购房”，购房的首付比例也会低于已有过购房经历的人。

比如，在实际操作中，个别银行出现对“首次”和“首套”不做具体审查的情况，均按首次购房执行20%的首付比例。

但从严格意义上讲，“首次”房贷并不等于“首套”房贷。鉴于“首次”房贷条件略优于“首套”，因此对于符合“首次”购房条件的，应不折不扣按“首次”政策发放贷款，以确保“首次”购房人群在购房时，能得到住房信贷政策的优先支持。

二、二套房认定标准

1、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套;若贷款未结清-算二套

2、个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

3、夫妻两人，一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。

若贷款已还清，银行业金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例，若贷款未还清-算二套房以上。

4、准备结婚两人，还没有领取结婚证，一方名下有房产和房贷未还清，另一方没有任何房产和房贷记录，现在两人一起购买新房，登记两个人名字，没有贷款记录的人申请贷款，二人因共为产权人，从银行按揭贷款买房算二套。

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贷款中的认贷不认房与认房不认贷的区别

目前在二套房的认定上，商业贷款与公积金贷款存在不同，商业贷款是“认贷不认房”，而公积金却恰好相反，是“认房不认贷”。

一、商业贷款“认贷不认房”

目前商业贷款采取的政策是“认贷不认房”，即购房人不管名下有几套房，只会根据贷款人曾经的贷款记录来判定。不再以家庭拥有的房屋数量来认定。

二、公积金贷款“认房不认贷”

公积金贷款与商业贷款则恰恰相反，采取的政策是“认房不认贷”，即购房人不管贷款是否还清，名下有几套房就算几套房，在办理贷款时，只会看你名下是否有房，并不会考虑购房者贷款是否还清。

三、首套与多套购房贷款的区别

不管是商业贷款还是公积金贷款，首套贷款的比例都是最高，二套房贷款次之，第三套房则会遭到拒贷。所以人们在贷款时，都会想以首套房的资质去进行贷款

四、商业贷款相关政策

所购房产是首套房还是二套房，会影响到购房人所交的首付比例，和执行的信贷政策。所以在购买房屋时，确定好自己名下是否有房和是否有贷款未结清，以此来判断贷款能够贷多少。

2. 现贷款买过一套房，现名下无房无贷。在上海买房契税怎么算

上海目前的购房政策是以家庭为单位(夫妻+未成年子女）计算家庭名下住宅套数。因为您家庭名下上海无房，所以契税是按首套算。还要看您所购买的住房产证登记面积，如果产证面积≤90 平方米，那么契税1%，如果产证面积＞90 平方米，那么契税1.5%。

很多年前的贷款跟契税计算无关，只会影响您现在购房贷款的成数。如果您全款买房，那么无任何影响；如果贷款，那么根据上海目前的贷款政策，家庭名下在沪有一套住宅或者名下有一套住房贷款记录（包括外地的房贷记录），无论是否结清，贷款都算二套。

这个政策是2016年11月29日实施的，认房又认贷。详细情况如下：

居民家庭名下在本市无住房，但通过人民银行征信系统显示在全国各地有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的；或在本市房地产交易系统内查询到已拥有1套住房的（无论其是否有住房贷款记录，无论其住房贷款是否结清），均执行二套房贷政策，即购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

普通住宅标准:

1）5层以上（含5层）的多高层住宅，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧市里弄等；

2）单套建筑面积在140平方米以下；

3）实际成交价格低于同级别土地上住宅平均交易价格1.44倍以下，内环线内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以为的低于230万元/套。

否则为非普通住宅

您的情况，很多年前在外地有购房记录，这个如果能查到，应该算是按二套的。但那个时候的网路还没有这么发达，征信系统还不完善。保险起见，建议你们去查一下征信。可以去柜台查询，也可以用自助查询机查询，网上也可以查得到。

征信系统如果查出来你们外地有贷款记录，就算二套。查不到贷款记录，就算首套。据我估计，应该查询不到你们很多年前的贷款记录。

附具体二手房买卖税费计算方法：

一、上家税费：

如果此房不满两年，那么增值税为全额增值税及附加税：（税务核定价÷1.05）×（5%+0.6%）

如果此房满2年，是普通住宅，那么无增值税及附加税：0

满2年，是非普通住宅，那么增值税及附加税：（税务核定价-购入价格）÷1.05]×（5%+0.6%）

如果此房满五唯一，那么无个税。

如果此房不是满五唯一，普通住宅：（税务核定价格-本次交易增值税）×1%个税

非普通住宅（税务核定价格-本次交易增值税）×2%个税

二、下家税费：

如果买家是首套，此房产证面积≤90 平方米，那么契税：（税务核定价格-增值税）×1%

首套，此房产证面积＞90 平方米，那么契税：（税务核定价格-增值税）×1.5%

如果买家是二套，那么契税：（税务核定价格-增值税）×3%

（注：房子不满2年时增值税为（税务核定价÷1.05）×5%

房子不满2年时增值税及附加税为（税务核定价÷1.05）×（5%+0.6%）

房子满2年时增值税为 （税务核定价-购入价格）÷1.05]×5%

房子满2年时增值税及附加税为（税务核定价-购入价格）÷1.05]×（5%+0.6%）

附普通住宅标准：

现行普通住宅标准（2014 年 11 月 20 日起执行）：

➢ 5 层以上（含 5 层）的多高层住房，以及不足 5 层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

➢ 单套建筑面积在 140 平方米以下

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.44 倍以下，标准如下：

内环以内， 面积≤140 平方米，价格≤450 万元；

内外环之间，面积≤140 平方米，价格≤310 万元；

外环以外， 面积≤140 平方米，价格≤230 万元；

否则为非普通住宅。

希望我的回答对您能够有所帮助，请采纳，祝您生活愉快！

3. 已经贷款买了一套房，能不能再贷款买一套房

你可以贷款买房，只是看是属于一套房还是二套房而已。一套房最低首付30%，利率可以适当下浮；二套房首付最低50%，利率上浮10%左右。利率上下浮动幅度具体情况要看当地银行的执行。
如果你和你男友分手后产权变更成了你前男友一个人的名字，则在房管系统中你是没有房产的人，可以享受首套房贷款优惠。
如果你们以前贷款是你前男友作为主借款人，你仅作共同还款人还款，则征信记录显示你没有借贷，如果你是主借款人或者以两个人共同借款方式贷款的，则征信显示你有房贷记录。只要征信上面显示你有过房贷记录，不管房管系统中查出你现在有没有房都算第二套房贷款。
所以，你如果要享受首套房贷优惠，需要你前男友的房产以更名同时你在上一次贷款仅作共同还款人，不是借款人。

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