1. 房贷提前还款缩短年限和减少月供哪个更划算
但是当你向银行进行部分提前还款时，银行一般会让你做一道选择题：一是贷款期限不变，每月还款额减少；二是每月还款额不旦掘罩变，贷款期限缩短。
一：哪种方式性价比高？
通常在提前还贷时模闹，银行会提供相应的方案供参考。一般有以下三种主流的提前还款方式：
1.提前偿还全部贷款，一次性还清剩余贷款；
2.剩余贷款月供不变，还款期限缩短；
3.剩余贷款期限不变，每月还款额减少。
其中，第一种就是提前还完所有贷款，也就是我们常说的一次性还完所有贷款。在这个日常操作中，转卖房屋的情况很多，这里就不赘述了。
剩下两种提前还贷的方式，是不是缩短期限比较好？是不是减少月供比较好？我们举个例子来比较一下：
小明2020年5月买了第一套房，贷款100万，利率5.2%。贷款期限30年，以等额本息方式每月还款5491元。30年产生的利息合计97.6万元。
2023年5月，小明已经按时还款两年，共24期。经查询，共有970，000英镑本金和874，000英镑利息仍未支付。手里有闲钱，小明打算提前还款50万。这时他面临着一个选择：
第一种方法：还款期限30年不变，月供减少。
按照原来的还款计划，小明每月还款5491元。如果你拿出50万来还本金，还款期数30年不变，2050年4月还是要还的。从今年6月份开始，小明的月供将变成2659元，还不到月供的一半。由于每月还款额的减少，利息支出总额减少到52.81万元，比原来的97.6万元减少了44.79万元。
第二种方式：保持每月还款不变，选择缩短贷款期限。
如果选择缩短还款期限，当50万元用于偿还本金时，还款月数由360个缩短为133个。2050年4月本可以还清的债务，2031年5月可以还清。利息也从97.6万元降到了22.51万元，比减少每月还款额产生的52.81万元利息少了30.3万元，少了一大半。但缺点是，接下来的11年，还是要继续按原月还款5491元。
综合结论：从节省利息的角度来说，缩短贷款期限肯定比减少月供更划算。
第二：如何看待这两种提前还款方式的区别？
单纯从节省利息的角度来看，缩短贷款期限更划算，分析道理其实很简单。
因为，在提前还款中，选择缩短贷款期限，就相当于加快了房贷的还款周期。这样一来，自然可以早一点还清贷款，也可以省下更多的利息。
而选择减少月供，虽然减轻了月供压力，也减少了一定的利息支出，但是总还款期并没有改变，银行还是会按照剩余贷款金额收取利息。
一般来说，在提前还款这件事上，只要掌握一个核心原则：本金还得越多，利息省得越少。因为，你从银行借的每一笔钱，利息都是基于对本金的占用而产生的。
但是，理论上是这样的。实践中，提前还贷时，我们选择缩短期限或减少月供。还是要根据自己的实际情况量力而行。
如果收入足够支付月供，又单纯想减少个人债务，那么可以选择缩短贷款期限；如果收入一般，月供有困难，选择减少月供的方式会更合适。
第三：提前还贷需要考虑的附加因素
提前还款最大的一个好处就是节省利息，特别适合房贷利率高的买家。虽然利息老鼠
第一，提前还房贷忽略了通货膨胀带来的资金贬值效应。众所周知，时间带来的变化就是通货膨胀(货币贬值)。比如十年前的一万人民币相当于现在的四千多人民币。在货币不断贬值的情况下，承担一定的债务无疑是最光荣的。所以，用未来肯定会贬值的钱去买未来升值的资产，是一个大概率稳赚不亏的买卖。
第二，提前还款后，你会失去买房或者再投资的机会成本。换句话说，提前还款很容易，但是从银行贷款很难。一旦还款，你手里的现金流就不灵活了，一整套都在房子里。这会导致在未来有一个绝佳的投资机会，你需要一笔钱的时候，损失——。
其实现金流是极散液其重要的，无论是抵御风险，还是抓住投资股票、再次置业等机会。而且存款拿去还房贷后，人生的抗风险能力也会降低。比如这次突然流行的3354，如果你没有充足的现金流，面临下岗失业，你的房贷会不会违约，你的生活怎么过？这些都需要综合考虑。
总而言之，提前还贷还是需要因人而异的。我劝你不要盲目跟风，不要只算眼前的小账。还要结合自身收入水平、抗风险能力、家庭理财规划等综合考虑，争取资金控制的主动权。否则，一个错误的选择可能会让你失去改变人生的机会。38660.68868688661
如今面对这么高昂的房价，选择银行按揭购买房子也成为了经常看到的事情，100个人购房中可能有99个人，都是选择银行按揭才能买得起房子的，即便有部分人群可以全款购买房子，也选择银行按揭进行下手买房。
现在购买房子并不像10年前一样，选择5年10年的人比较多，而现在的购买者更多的都是选择20年甚至是30年的贷款，没办法，主要是现在房子价格高了，月供必然的要选择多一点年限进行分摊，要不然连月供都供不起啊。
身边有不少的人群买了房之后根本没有打算还款30年的，希望有朝一日自己能赚到一笔钱，一次性就把这笔资金还款了，至于5年还是10年甚至是15年，这个真不好说，毕竟有时候人就是在短短两年时间内就可以挣到很大一笔资金。
2018年自己购买了一套90平方的三房，当时房屋总价为158万，首付给了48万，贷款金额110万，房贷这方面是通过银行的熟人做的，可以选择最低4.9%的利率。
来社会工作5年，其实自己事业这方面也并没有说什么成就，只是一个普普通通的打工者而已吧，自己的口袋肯定没有48万的首付，有一半的资金都是由家人的帮助下才凑齐首付买的房子。
当时在银行按揭这方面有两种方式可以选择等额本金和等额本息，最终我选择了等额本息的还款方式，没有什么，就是我压力太大了，选不起等额本金的还款方式，我也知道等到本金的利息相对而言会低那么一点点。
贷款110万选择等额本息，分期30年，每个月还款金额5838元，假设30年期间不提前还款，总偿还利息100万，本金加利息总还款金额220万。
如果选择等额本金的还款方式，同样是分期30年首月还款金额为7547，每个月以13元的费用在递减，30年总偿还利息81万，加上本金191万。
两个对比一明显就是等额本金比等额本息少了29万元的利息，费用分摊到30年，平均每年有1万元的金额
利息低又如何？但是我自己没有这样的实力，选择等额本金的还款方式，选择等额本息的还款方式都是通过关系才批款下来的。
每个月还款5838元，根据银行审批的最低标准，每个月支出不得高于总收入的50%，每个月的收入在1.2万元之间徘徊才可以审核通过，而我在2018年的时候，每个月加班加点也才1万元工资。
每个人对于按揭的观念是有很大的区别，我个人对于房贷按揭的观念还是比较可接受的范围内。
我个人认为房贷是普通人一生接触时间最长，金额最大，利息最低的一笔资金，所以能好好利用这笔资金，这是对自己财富一种增长的补贴吧。
我也很难理解，为什么有些人明明有全款购房的资金却要选择银行按揭，并不是说不在乎银行那个利息，而是看中了手上的这笔资金，可以做其他投资生意或者等等一系列的事情，收益回报只要比房贷的收益要高就行。
另外一方面，在过去20多年中，我国的通货膨胀都是存在巨大的，虽然现在国内的经济已经。在逐步地缓慢当中，但是通货膨胀依旧存在，随着时间的推移前就变得更不值钱，所以现在看上去的一笔贷款在30年之后可能只是贷款的1/3。
我还申请了装修贷款：
房子是在2019年下半年进行交楼的，房产证在2020年出的，在2021年刚刚过完春节的时候，我就考虑要把房子进行装修，但是口袋并没有资金，让我有条件去装修房子。
于是我就申请装修贷款，至于装修贷款怎么申请下来，其实我是提前了半年时间准备的，所以装修贷款也很顺利地下来，我的房屋在2021年的时候评估价格已经去到200万，那么银行审批出来的装修贷资金达到了36万元，我全部贷出来了，利息仅为年化率3.8%。
实际上我的房子装修只花了16万，剩余的20万，一方面是可以缓解我每个月的还款压力问题，另外一方面还可以用剩余的资金做我自己可做的理财投资。
有部分人群觉得贷款的利息这么多，有资金就一次性提前还款：
无论是等额本金还是等额本息，还款的利息总是会比还款的本金要高上数倍，在前面的几年时间内还款的绝大部分都是利息而已。
让我选择的等额本息，每个月还款的资金有4500元左右，都是还款利息，所以本金才占到1000多元而已。
相对而言，等额本金所占到的本金比较高一点，但是选择等额本金的人基本上每个月的收入都并不算低。
对于我贷款的110万总利息100万计算，本额本息还款方式，前面10年还款的利息总额就已经占到了总利息的50%，也就是49.5万。
为了这件事情我还特意去咨询过银行的客户经理，他说提前还款，一旦超过贷款年限1/3的时间，就不要选择提前还款了，毕竟一旦达到1/3的界限，利息已经还款了一半，意味着在往后的日子还款的本金要低，利息要多了。
贷款30年的时间一旦超过10年就不要想着提前还款了，这对自己而言就是不划算的，毕竟还款的本金也不少，还款的利息也很多。
如果真的是想提前还款，在6年时间内提前还款，这样可以达到一个比较平衡的点，还款的利息必然是有计算在内，但是相对10年时间还款的利息却少了很多。
从另外一种思想观念去思考问题：
无论是提前10年还是15年，一次性还款都是划算的，毕竟在15年之后，即便支付的利息在减少，但是我们的利息同时还在支付着，所以提前还款，我们相对于后面的利息就不用给了，而且自身的生活压力也不会由于在房贷的作用下，感觉有一根刺扎着一样，每时每刻都要惦记着这种事情。
从思想观念也有人存在，只不过那个人是不是你提前还款肯定是能节约钱，而并不代表是感觉到很划算。
我个人对于房贷利率的看法还是在可接受的范围内，因为身边很多购房的朋友，他们的房贷利率都是在年化率4.9%左右徘徊，有部分人刚好在那个时间段购买的时候，房贷利率上涨了，而有部分在2015年至2017年这段时间购买的利率打折很大，最低的一个朋友商业贷款达到了4.16%。
有部分公积金贷款的朋友，他们从来都没想过提前还款，利率仅为3.25%，这个利率在哪里能找得到？贷款这么多资金时间这么长的前面。
剩余的资金还不如放在银行做定期理财，年化率都可以达到4.25%，甚至是4.8%这个局面已经可以跑赢了，公积金贷款的利率。
总结：
如果手上有一笔资金不知道想干嘛，又在考虑提前还款，还不划算的情况下，就选择提前还款，毕竟这笔钱放在手上没有任何事情干，他就不会产生收益，选择提前还款是一种正确的选择，至少不会有东西在心里牵挂。
如果手上的资金可以有更高的收益回报，那么必然的选择更高的收益回报，而不是提前还款房贷，更关键的是房贷一旦超过了1/3的时间，相对而言就并不是太划算了。
2. 房贷提前还款是缩短年限好还是减少月供好
首先,我们来了解下购房贷款的几种模式。
购房贷款的几种模式
目前购房贷款有三种方式:商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款,其还款方式都只有两种:等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。
等额本息还款:把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
光看这样的定义是不是觉得有点难懂?我们就来个具体的案例比较一下吧~~(由于组合型贷款的程序和情况相对复杂,这里就先不详述了,重点比较商业贷款和公积金贷款。)
假设一套房子的价格是200万,现在需要贷款120万,贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。
首先是商业贷款的两种还款方式:
1)商业贷款,还款方式采用等额本息:如下图所示这种还款方式30年下来,贷款利息达到1092739.43元,约为109.3万元。
2)商业贷款,还款方式采用等额本金:如下图所示,这种还款方式30年下来,贷款的利息为884450元,接近88.5万元。
下面我们再来看看,在用公积金贷款的情况下,两种还款方式的差别:
1)公积金贷款,还款方式为等额本息:如图所示这种还款方式30年下来,贷款利息为680091.3元,约为68万元;
2)公积金贷款,还款方式为等额本金:如图所示这种还款方式30年下来,贷款利息为586625元,约为58.7万元。
经过4次计算可以看出,贷款利息最高的是商业贷款,采用等额本息还款方式,30年产生的贷款利息为109.3万元;利息最低的是公积金贷款,采用等额本金还款方式,30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元!
所以我们可以得出如下3个结论:
1)公积金贷款比商业贷款便宜,因为公积金贷款的利率低;
2)等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算;
3)采用等额本金方式还款,购房者的还款负担会逐渐变小。
因此在贷款买房时,如果条件允许,尽量选择使用公积金贷款,采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长,手续繁琐,而且每个城市公积金贷款额度不同,所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式,在购房之后,再把公积金取出来还房贷。