㈠ 一笔经济账：当房租超过月供 你还能否淡定
去年以来,在房地产市场赚到钱的人很多。好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性。不仅是房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高,近日一条房租即将全面超过月供的文章更是引发多方面的热议。
房租超过月供VS买房不如住酒店
几年前一对兄弟来到上海,哥哥贷款30年买下一套100多万的房子,月供4800元;弟弟比较精明,觉得买房不划算,因为当时月租只有2000元左右,花100多万至少可以租住50年。但是几年后的现在,没有买房的弟弟开始恐慌,因为房租经过几轮上涨,已经要每月至少7000元才能租下,超过了哥哥每月4000多的月供款。
这是近期一篇引发热议的文章里面提到的故事。事实上,这样的例子在一线城市已经很普遍。广州一家股份制银行的职员Z小姐,2002年左右买了一套27万元的商品房,还了首付和税费后,贷款20万,20年还清,月供大约1200元。目前,Z小姐已换了工作的城市,广州这套房子用来出租,每月租金3600元左右,是月供的约3倍。
关于房租和月供之争是高房价下的老百姓纠结心理的一个版本。随着2015年4月以来一线城市和二线重点城市的房价飙升,还衍生出一个买房不如住酒店的版本:
“现在网上团购一些的酒店,都有250元一晚的,如果买套房子100平方米,就是800万元,够你住32000天,差不多就是88年。你想住哪个区就住哪个区,想住几楼就几楼,想住什么风格就住什么风格,还没有物业费,还不用考虑停车车位问题,还不用装修拎包入住,还不用考虑中介费算什么税,还不用交水电费宽带费,还不用你自己打扫卫生叠被子……”
以上只是普通市民关于房产的纠结和考量。一些投资客,在十年前或是更早的时候,出于投资的目的买下多套或几十套房,目前已轻而易举地成为富翁。而对于大多数人来说,面临要么买房,要么租房的窘境,毕竟没几个人真的打算住88年酒店。
随着房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高。今年8月,58同城发布的《2016上半年租房市场报告》显示,全国租房需求总量上半年均有提升,一二季度环比、同比增幅明显。其中,3月租房需求旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成为全国租金贵的城市。难怪不少人惊呼,在一线城市生活,不但买不起房,“租不起房或将成为一线城市的一种常态”!
租金回报率低企租售比不适合中国国情
“未来几年的租金不会停留在低位。对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金超过月供是大概率事件。”这是上述那篇被热议文章的结论。
在一线城市,如果过去五年或十年前买房贷款,房租高于月供已是常态。那么,在目前房价经过几轮高涨之后,再去贷款买房,真的还能实现房租超过月供吗?
上述文章指出,目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%~2%。可见,租金回报率整体偏低是公认的现象,以深圳福田一中档小区为例,目前90平方米左右的三房二厅单位,售价在600万元左右,每月租金7200元左右,忽略管理费等,计算出来的租金回报率约为1.5%左右。
方正证券经济学家任泽平9月底发表了报告《中国房地产泡沫风险有多大?》,其认为,中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%~6%,中国水平远低于国际水平。不过他同时指出:“中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。”
关于租金和房价,还有一个指标,即“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,用来衡量某一区域房产投资的潜力。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。目前,一线城市和二线重点城市的租售比均已在1:400之上,虽然很多专家均认为,租售比并不适合中国国情,但这个比值也从侧面看出租金与房价相比的差距。
对于在福田租房的S先生一家来说,租金上涨的压力非常明显。2012年其所在小区90平方米左右的三房单位,租金大约4000元左右,目前已升至7500元。据了解,由于房租上升太快,有房东将房子分隔成小单元出租给单身年轻人,与该小区主要面向家庭出租不同。而在广州天河区一个旧小区居住的小M以前租住两室一厅租金为2000多元,整一套的房租已经上升到四千多元,为降低生活成本,只能与别人合租。
一家杂志展开的调查显示,有34.9%人认为,租房的人多了,房屋的租金回报会高,反而会刺激更多投资客的进入,房价会上涨得更快。而安全感、担心房价不断上涨、痛苦的租房经历成为买房的三大理由。
也有一种观点认为,由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。任泽平认同,在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。
房奴们为新增贷款立功房贷高增长有隐忧
在房价和房租齐涨的现实中,好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性,纷纷投入买房大军的行列中。为了获得多买房的资格,不少家庭甚至不惜假离婚。就这样,房奴屡屡为今年各大银行的新增贷款立功。
央行10月18日发布的数据显示,今年9月,新增人民币贷款1.22万亿元,同比多增1643亿元,从环比看,多增2713亿元。从新增贷款的结构上看,今年前9个月,代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款的新增额,依旧保持高位。央行调查统计司司长阮健弘表示,前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元,较去年同期同比多增1.8万亿元,个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。其中,9月份个人住房贷款新增4759亿元,同比多增2055亿元,占新增人民币贷款规模的39%。可见,房奴们成为贡献今年新增贷款的主力军。
令人惊叹的是今年7月的数据。7月金融数据中,新增人民币贷款4636亿元,较去年同期少增1.01万亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。这显示,当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模,即是说,7月新增贷款几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。
其中,深圳在一线城市中杠杆。人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆做好。
有专家提醒,居民加杠杆是危险的游戏,内地房贷的高增长不可持续,边际杠杆已接近极限,地产泡沫值得警惕。那么,真的是这样吗?
中信建投表示,虽然我国居民仍有加杠杆的空间,但需要警惕居民杠杆的短期快速攀升。我国居民杠杆率2004~2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%;在购房杠杆比例上,2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平;从按揭负担比来看,京沪深已经位于全球前列,2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。
不过,中金公司经济学家梁红认为,房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动,而非单一杠杆撬动。相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。但同时指出,目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平,其中不无隐忧。
（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）
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㈡ 房贷和房租扣哪个划算
房贷是买房出的钱，房租是租房付的钱，房贷还清，房子就属于自己，而房租是不会拥有房子的，从长远看，房贷比房租划算的
㈢ 关于北京房租贷款问题
您好，我实在北京136做贷款的，以现6129在政策来看2524是没有任何一个银行能给您做到三十年的，就算有也是十年等额本金分三期还款，很不值。
以基准利率来算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，30年还清，每月还8577.9元（利息比本金还高）
2017年您一次性还款60万，（是属于剩余本金），利息还是要还的。
一旦签了贷款合同，改贷款总金额与贷款期限就不行了。一般银行是收剩余本金5%的违约金。
您看看我给您准备的方案：
按基准算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，10年还清，每月还15363
按上浮10%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，10年还清，每月还15817.95
按上浮15%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，10年还清，每月还16047.45
按上浮30%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，10年还清，每月还16749.45
按基准算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，15年还清（15年以上交保证金），每月还11797.65
按上浮10%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，15年还清，每月还12289.05
按上浮15%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，15年还清，每月还12540.15
按上浮30%算：您首付90万，房总价225 万，贷135万，15年还清，每月还13305.6
有不懂得随时问我，我电话在第一行。
㈣ 如果在北京贷款买房、然后每月还房贷的话，每月还房贷一般还多少钱
无论在哪个城市买房，房价都有贵有便宜的。每月还房贷的钱要看你贷了多少，以及贷款的年限去决定。贷款越多，年限越少，每月还款数额就会越大；反之 ，贷款越少，年限越多，每月还款数额就会越小。
㈤ 在北京贷款买房划算还是租房划算
首先我们来看看贷款买房的成本
以刚需房来讲，面积需要在80平，按城市、地段来说，比如选择非一线城市，繁华路段，购买一套这样的房大概需要120万，偏远地段这样的房子大概需要80万左右，那么按现行的房贷政策，首付三成，即24万元-36万之间，贷款额度56万-84万，执行基准利率，等额本息还款方式下，每月月供3664.89-5497.33，20年总共利息319572.80-5497.33。
其次我们来看看租房的成本
同样，按城市按地段来说，选择非一线城市，繁华路段，一套80平的房子，租房租金每月3000，一年费用36000，20年费用720000，而选择在偏远地段租房，一月费用1500左右，一年费用18000，20年费用360000。
单纯从数字上来对比，我们会发现租房是比较划算的，毕竟能少一分钱是一分钱，而且很多人租房会租在单位附近，省去一笔交通费，而且租房周围配套十分齐全，这也是很多专家声称，“贷款买房要花184万租房15年能攒近200万。”的原因。
但实际生活中，却不尽然，你能20年租一套房子吗？而在这20年租房过程中，你的房租不会上涨吗？20年租房结束后，你依然没有房，再来看看贷款买房，贷款办理完毕后，每月月供是不会变的，房子是始终属于你的，你也不必担心今天房东说不租房子了明天又面临搬家的囧境。
因此，经过分析，小编给出的建议是，尽量工作稳定后，有一定首付能力，有一定积蓄后，看准房子，贷款买一套小房子，以后有钱再换房子，不要形成惰性思维，房价高就租房，因为一辈子租房毕竟是不现实的
㈥ 在北京买房一个月还两万块钱的贷款够吗
那这是在北京租房子。一个月的房费大概应该有2万元左右。当然，我是指那种。比较豪华地段比较好的房子。北京的房子一般都要300万左右。你想想，如何分配到。两年期内把房款还上。从这个平均角度上来看。每月的还款应该在。10万元左右。
㈦ 租房每个月的租金跟房贷有啥区别吗
你再说的清楚一点好吗？是你有套贷款买的房出租，还是你又租房又还贷呀？
租金是收入，房贷是支出，这一进一出，差别可就大了。
如果是你有房出租，那么租金可以用于还贷，房子好，行情好的话，租金还完月供以后，没准儿还能挣钱呢，这叫以房养房。
㈧ 北京租房和房贷的减免个税哪个划算
房贷
个税住房贷款抵扣得多。
个税抵扣要根据所在城市的级别来看，如果属于直辖市、省会(首府)城市、计划单列市，抵扣房租比抵扣房贷划算。属于此外的其他城市，抵扣房贷要比抵扣房租划算。
住房贷款是银行及其他金融机构向房屋购买者提供的任何形式的购房贷款支持，通常以所购房屋作为抵押。按贷款款项来源分为公积金贷款和商业贷款两种。按还款方式又分为等额本息还款方式和等额本金还款方式两种。住房贷款的利率以银行同期基准利率为基础，不同银行的贷款利率略有上浮。
㈨ 还房贷和付房租哪个让你的压力更大
还房贷的压力大，因为每个月都得还，还租房可以租便宜点的，有时实在周转不开还可以跟房东说下晚点给，房贷就不行了不还就会有影响