深圳消费贷款买房抽贷

『壹』 多地围堵违规经营贷 抽贷震慑炒房投机

针对经营贷、消费贷违规流入楼市现象，监管正持续加大管理力度。
日前，央行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》（下称《指引》），要求金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
记者了解到，目前上海地区银行业已对消费贷、经营贷等进行全面自查，已有银行对违规贷款进行提前收回；同时，银行已将自查和整改的相关情况上报给监管机构，监管部门正做汇总整理。
除了上海外，第一财经获悉，深圳监管部门于近日召集深圳各大商业银行开会，要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查，北京春节前也已开启专项排查。
接受第一财经采访的业内人士表示，经营贷、消费贷违规流入楼市，既影响了房地产市场的秩序，又不利于解决中小微企业融资难、融资贵的问题，甚至进一步导致市场资金脱实向虚。监管的严查将有助于经营贷回归本质，一定程度上促进楼市健康发展。
上海银行业全面自查
对于上海银行业而言，严控经营贷、消费贷资金违规流入房地产市场已成为今年的重点工作之一。上述《指引》强调，2021年，金融机构要加强个人住房贷款管理，严格审查贷款人个人信息的真实性，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。
事实上，在此次监管再次发声前，上海银保监局1月就印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对辖内商业银行就差别化住房信贷政策执行、住房信贷管理等工作提出要求。
其中包括，要求辖内银行对去年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款全面自查；同时，提出拦截机制，要求完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
第一财经了解到，目前上海地区各大银行都在进行消费贷、经营贷的流向检查。一位国有大行风险管理部相关人士对记者称，类似检查其实往年也会有，银行对贷后资金的流向监测属于常规操作，银行一般是通过对收款方的关键字进行检索，然后再对命中关键字的线索进行二次核查。“只不过今年更严了。”
至于银行具体如何自查，一位城商行分行行长助理对记者表示，主要是看借款主体和资金流向。比如在查经营贷款方面，先判断借款主体是否为新注册成立的壳公司，是否有正常业务的结算交易流水，与主营业务特征是否相符。
随后再看资金流向，包括支付对手方是否为正常商务合作伙伴，是否符合经营特征，支付金额是否符合一贯结算规模；同时还要关注实控人、关联企业的资金流入，主要是为了防范形式上支付后实际资金回流，倒手再进入楼市。
在银行自查之后，监管部门也会进行核查，对违规行为做出相应的惩处。据悉，上海地区要求银行于2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告，记者了解到，目前各家银行已经上报了相关情况，上海银保监局正在进行汇总整理。
除了严控信贷资金违规流入楼市，《指引》还称，金融机构要合理控制房地产贷款增速和占比，严格执行差别化住房信贷政策，优先支持首套刚需自住购房需求。这意味着，多方管控下，银行涉房类资金的投放将会受到限制。
在此背景下，多位业内人士认为，今年银行信贷投放将面临结构性配比调整，即银行将减少住房按揭贷款和房地产开发贷款的投放比例，增加其他零售和对公贷款的投放。
多地也开启排查
除了上海地区外，第一财经获悉，深圳监管部门于近日召集了深圳各大商业银行开会，要求对经营贷、消费贷流入房地产市场进行排查。某股份制银行人士称，已经接到相关通知。
这也是2020年4月以来，深圳第二次排查经营贷炒房。记者了解到，与以往的例行抽查有所不同，这次是专项检查。某股份行深圳支行行长称，检查的主要内容是，申请贷款时，抵押房产过户是否已满8个月，贷款发放是否已满6个月，贷款人及配偶最近3个月内是否存在买房记录。
深圳银行业人士称，此前例行检查中发现的经营贷、消费贷炒房，一般都是银行贷款审核不严，或挪用时间与取得贷款间隔时间过短，而且使用贷款时也没有隐藏实际资金流向。为了避免暴露实际用途，不少贷款人采取多账户转账的方式，隐藏贷款的实际流向。
北京、广东等地也已开始排查经营贷违规流入楼市。2月1日，北京银保监局发布公告，针对部分购房者挪用消费贷、经营贷资金作为购房款等情况，开展大数据筛查，并对1月25日以来热点区域的成交案例进行排查。
上述行动主要核查全款购房中，购房人和直系亲属近期申请使用了经营贷的行为。针对北京学区房市场此前的“炒作”苗头，相关部门还对西城区金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区房成交案例进行重点核查。
以其中被排查到的案例为例，某人在去年新注册了一家小微企业，注册企业之后没过几天，就网签了西城区重点学区的一套二手房，在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。
通过银行配合，检查人员会调查该笔经营贷在发放后，被用在了哪里，是否通过虚假经营合同，流入其他空壳公司账户。因经营贷资金违规进入楼市，往往要经过多次付款“倒出”，检查人员会核查每笔资金的最终流向。
楼市炒作之风或得到抑制
若多地对经营贷的排查和整改落到实处，将有助于遏制楼市的炒作之风。贝壳研究院高级分析师潘浩认为，预计后续房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强“违规资金”流入楼市的监管力度，“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。
“如果出现违规现象要抽贷，对热点城市的楼市会形成很大打击，特别是对北上广深这些一线城市。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经。
“经营贷都是动用杠杆买房，部分是在资金中介怂恿下，把存量房贷都置换为经营贷，这也是违规的。真正严查起来，每一笔都逃不过。”李宇嘉称，最后的结果是很多人会挂牌卖房。
上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示，具体从房地产类型上看，严查经营贷炒房一定程度上将对偏高端的项目，尤其是豪宅项目产生影响。“一般买豪宅产品的都是企业主，他们往往会通过多种渠道把经营贷的钱套出来，在这种方式被严查后，豪宅类项目的水分可能就会被挤出来了。”
李宇嘉还称，参与违规经营贷的各方包括商业银行都会受到严厉处罚，最近各地银监局已公布了一批经营贷违规的案例，对银行处罚力度比较大。
中原地产首席分析师张大伟表示，经营贷流入楼市的核心原因是和按揭贷款的利差，同时也与银行在放贷过程中既当运动员又当裁判员有关。他认为，从银行角度来说，经营贷的风险相对而言高于按揭贷款，但是经营贷的利率在政策要求下又低于按揭贷款，所以银行在执行层面出现了动作走形。
“针对一些短期内用新房本以及新企业注册套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。这种政策的力度肯定能够抑制市场过热，让经营贷回归它的本质，有助于企业经营，能够一定程度上抑制整个楼市非理性、不健康的发展。”张大伟说。

『贰』 妤煎競鍘绘潬鏉嗘亹鐢熷彉锛熷氬湴閾惰屾娊璐烽渿鎱戠倰鎴垮锛屾秷閲戝叕鍙哥獊鐒舵潃鍏

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『叁』 多地围堵信贷资金违规流入楼市 银行“抽贷”震慑投机者

信贷资金违规流入房地产在经过一段时间的严查后，或已进入实质处罚阶段。近日，网上流传上海一违反贷款用途的个人贷款被提前收回。除了上海之外，在政策监管的压力下，在北京、广州等地，一旦查出消费贷、经营贷用于购房的情况，根据借款合同，也有被抽贷的可能。

从去年年底至今，房贷政策一再收紧，先是央行对各个银行的房贷设置了“两道红线”，而后，以一线城市为主的热点城市频频推出住房信贷管理措施。

在业内人士看来，未来房价上涨过快的城市，将加强违规资金流入楼市的监管力度，而“抽贷”举措也将对投机者造成震慑作用。

信贷资金挪用于购房接连被罚

近日，一份网传归属地为上海的《个人贷款提前收回告知函》显示，因贷款人未按约履行借款合同第四条关于“贷款用途”的相关约定，银行宣布这笔近300万元贷款提前到期，并通知贷款人须在3月31日前全额归还贷款本息。

一般来说，当贷款人违规使用贷款资金时，根据合同约定银行有权提前收回贷款（即“抽贷”）。在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，上述告知函主要是涉及经营贷挪用至购房，银行收回贷款，这也说明此前房贷检查已经进入落实阶段。

据悉，早在今年1月29日，上海为了防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域，下发了《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查。借款人存在违反合同约定行为的，将按照合同约定给予惩戒。

值得注意的是，据媒体报道，为了严控信贷资金违规流入房地产领域，除了上海之外，多地银行在自查中若发现这种情况，也会按合同要求借款人提前还款。

从惩戒力度来看，据潘浩介绍，以往的政策并没有涉及收回贷款。早在2016年，上海就发布调控政策要求首付资金为自有资金，当时的处罚方法是将违规者拉入失信名单。同年，深圳也同样发布相关要求，着力打击互联网金融企业、小额贷款公司等金融机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务。而2017年-2020年，各地在房贷方面的监管政策，主要落实在打击通过流水造假骗取贷款的行为。

此前，58安居客房产研究院分院院长张波在接受新京报记者采访时建议，购房者须慎用一些非正规的贷款手段，比如消费贷、经营贷筹集首付资金，因为现在查处力度非常大，甚至未来可能面临处罚。

除了银行抽贷之外，近期，各地银保监局也不断开出“罚单”，主要是针对违规放贷或对贷款用途监管不力的银行。比如3月8日，中国银行台州市分行因为贷后管理不到位，存在信贷资金被挪用于购房等情况，被罚款89万元。而对于农业银行沈阳分行南湖支行违规发放个人商品房贷款行为，则被给予警告处罚。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从近期的地方动态来看，各地银监部门都在加强对经营贷贷后的资金流向检查。包括交易背景的真实性，受托支付的流程是否合理，是否存在大额提现，是否存在借款人及直系亲属在近半年内购房的情况等。

各地严控消费贷、经营贷流入楼市

事实上，从去年年底至今，房贷政策一再收紧，先是央行对各个银行的房贷设置了“两道红线”，明确限制了房贷总额比例。而后，以一线城市为主的热点城市房贷监管政策接连推出。

1月30日，北京银保监局发布消息称，要求各行对2020年下半年以来新发放的个人消费贷款和个人经营性贷款合规性开展全面自查，发现个人信贷资金违规流入房地产等问题，对银行机构从严顶格处罚。2月10日，北京银保监局发布 《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，要求严格实施贷前调查，尽职落实贷后管理。

与此同时，今年2月，广东银保监局下发通知要求，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。提到强化大数据筛查，严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，形成市场震慑。

除一线城市外，二线城市也出现监管举措。3月3日，杭州市明确严禁发放用于购房首付款或偿还首付款借贷资金的个人经营性贷款和消费贷款，严格个人经营贷和消费贷真实性审查，加强贷后资金管理。

对此，李宇嘉认为，去年经营贷违规流入楼市主要在上海、深圳、广州，今年可能会扩展到二线城市。因此，必须从政策上堵住经营贷可能流入楼市的渠道。

李宇嘉表示，如果经营贷进入楼市的漏洞不堵住的话，按照目前的楼市形势，今年经营贷违规流入楼市的范围和规模要比去年更大。一方面是因为经营贷投放的压力比较重，另一方面，随着楼市调控强度加大，房贷利率会上升，经营贷和房贷利率之间的剪刀差也会扩大。

据3月10日央行发布2021年2月金融统计数据报告显示，2月人民币贷款新增1.36万亿元，创历史同期最高水平。其中，2月居民部门贷款增加1421亿元，同比多增5554亿元；中长期贷款增加4113亿元，同比多增3742亿元。有业内人士认为，2月楼市成交仍然保持热度，支撑居民中长期贷款继续增加。

“违规资金”流入楼市监管力度或将加大

“上海、深圳等地这一轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大。”此前，中原地产首席分析师张大伟分析认为，今年以来，房地产调控的着力也是调控信贷，调控效果要看这一政策执行力度如何。

李宇嘉也认为，严打经营贷和资金违规流入房地产市场，将是今年房地产调控的主要工作，也关系到今年的楼市能不能稳定下来。目前，全国楼市的运行态势和2016年类似，也就是从深沪一线城市，蔓延到广州、北京以及热点二线城市。如果不控制经营贷的流向，将可能助推新一轮泡沫的攀升。

对于今年房地产金融环境，潘浩分析称，从中国银行保险监督管理委员会提到“房地产泡沫风险依旧很大”，可见今年对于房地产金融的监控将持续加强，特别是落实在“违规资金流入楼市”方面，将提到更加重要的地位。

不过，李宇嘉表示，监管经营贷流入楼市实践中也有难度。在房贷额度和占比受到管控的情况下，银行更有动力去发放房产抵押变相进入楼市的经营贷，缓冲房贷下降造成的利润损失。

李宇嘉认为，未来，更多是银保监会和人民银行联合检查，以及商业银行总行审计部门的贷后检查。银保监会也会协调银行与银行之间资金追踪的合作，也就是如果资金从A银行贷出来，以后流向了B银行，那么也会要求B银行配合检查。

潘浩预计，后续对房价上涨过快的城市，特别是大城市，将加强“违规资金”流入楼市的监管力度，“提前回收贷款”措施将对房地产投机者造成震慑作用。

“如果出现资金违规使用的情况，就会有抽贷的可能性，近期各地已经对部分违规贷款做出了抽贷的举措。”李宇嘉如是称。

『肆』 独家ㅣ多地房贷持续严监管：广州排查同年申请经营贷+按揭 ，深圳按揭批贷仍未确定总价基准

图/图虫

作者：辛继召

编辑：李伊琳

春节假期之后，广州等地仍在继续排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，显示房地产金融严监管趋势仍在继续。

2月19日，数位银行信贷人士对《21世纪经济报道》记者表示，广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。而在去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。

同时，深圳在春节前发文建立国内首个二手住房成交参考价格机制后，多位业内人士表示，四大行等在深圳仍未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。

而在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。

广州：重点严查经营贷+按揭客户

2月19日，数位银行信贷人士对《21世纪经济报道》记者表示，广州等地正在排查排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。

随着大城市房价不断走高，一些购房人在无法“凑够”首付资金的情况下，转而通过一系列灰色“操作”，通过“假流水”等申请个人消费贷款、小微企业房抵经营贷等凑够首付资金用于购房。也有的购房人先全款买房，再将房产抵押申请经营贷。但经营贷期限一般仅1-3年，面临银行随时核查和抽贷的风险。

有资金居间人士表示，其客户已在评估风险确认经营贷没有流入房市。如果银行联系借款人，务必解释清楚购房的首付款来源。若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。

去年4月及以后，深圳等地也已排查房抵经营贷违规流入楼市的情况。彼时，央行深圳中支公布，个别银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

据《21世纪经济报道》记者了解，深圳等地监管入场穿透检查经营贷资金流向，查出一些经营贷挪用购房的情况。最终，一些将经营贷资金倒腾一、两手买房的情况受到处罚。但实际上，经营贷流入楼市极为隐秘复杂，有购房人倒腾三、四手资金以规避监管。

在春节前，北京、上海等一线城市监管部门也多次发文，防范经营贷流入楼市。

2月18日，北京房地产业协会在其公众号发文，经营贷资金违规进入楼市，通常采用的是先全款购房，然后以房子为抵押来套取贷款。因此，核查对象主要是在购房日期前后，出现过申请使用经营贷行为的购房人和其直系亲属。其他比如消费贷等资金违规进入楼市，也在核查范围内。

春节假期前，北京银保监局、央行营管部联合下发了《关于加强个人经营性贷款管理防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。

1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，要求各商业银行严格执行房地产贷款业务各项规制要求，严格落实差别化住房信贷政策，严格审查个人住房贷款最低首付比、偿债收入比、限贷等。

深圳：按评估价或参考价批贷尚不确定

对于深圳，2月19日，多位业内人士对《21世纪经济报道》记者表示，深工农中建圳四大行尚未决定是否采用以政府参考价作为评估标准批贷。实际上，有业内人士表示新政下按揭贷款申请尚未提交。

今年2月8日，深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制，为国内第一次发布二手房成交参考价。

业内人士表示，核心问题是银行评估价、二手住房成交参考价的关系。银行内部目前暂时未有新通知要求收紧评估价格。2月9日下午，深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋解读称，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

本日稍早前，有媒体报道称，深圳多家银行二手房贷款已依据成交参考价批额度。

深圳二手住房成交参考价格发布机制具体是，深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

参考的3595个小区成交价格中，很多楼盘价格普遍大幅低于市场价。当天下午，深圳多家中介机构被相关部门召集紧急开会，要求中介挂牌价不得超过指导价格。随后，贝壳等房产中介平台上二手房挂牌价均被屏蔽，显示“暂无数据”。

除二手住房成交参考价格发布机制，深圳同时也限制了假离婚、假结婚购房。

2月19日，深圳为防范假离婚买房打补丁，夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房(3年内再婚或复婚的，也适用本规定)。去年7月15日，深圳发布史上最严楼市调控政策，其中规定夫妻双方离异后，任一家庭成员3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

刚刚过去的牛年春节，多地楼市成交创近年新高。

据克尔瑞调查显示，30个重点城市在春节周(2月11-17日)成交量达31.5万平方米，同比上升了133%，主要受去年新冠疫情影响基数较低缘故，与2019年同期比升幅也达34%。一线城市中北京、广州、深圳延续了春节前的高热度，春节2周累计成交量较2020年和2019年同期升幅均在45%以上，创3年来春节同期成交新高。