城镇消费贷款占比

① 上半年经济运行分析报告优秀

今年上半年以来，面对严峻的国际国内经济形势，全市上下认真贯彻落实市委、市政府“保增长、保民生，促发展、促进步”的各项政策措施，切实增加有效投入，积极扩大消费需求，全力稳定工业生产和外贸出口，推动全市经济逆势上扬，经济运行止跌企稳、逐步回升，发展态势好于预期。

一、经济运行的基本面

1.“保增长”政策措施初见成效

主要经济指标逆势增长。上半年，全市实现财政总收入63.68亿元，同比增长19.8％；一般预算收入27.62亿元，同比增长15.8％，增幅位于苏州五县市之首，高于苏州平均水平8个百分点，其中6月单月实现一般预算收入4.98亿元，同比增长52.2％。完成工业总产值700.54亿元，同比增长5.3％，其中规模以上工业实现产值539.56亿元，同比增长2.0％。完成全社会固定资产投资131.4亿元，同比增长12.7%，增幅高于苏州平均水平2.1个百分点。预计上半年服务业增加值同比增长16％左右，消费品零售总额增长18％左右。

工业经济在紧环境中逐月回升。单月规上工业产值稳步走高，1-6月分别实现单月产值54.69、73.66、96.14、102.22、106.73和113.26亿元，二月份起环比增幅分别为

34.7％、30.5％、6.3％、4.4％和6.1％，至4月份开始首次突破100亿元大关，6月份再创历史新高。部分主要行业保持较高增速带动工业经济回升，十大主要行业中，纺织、石油制品、化工医药、塑料制品、化纤加弹行业规上企业产值同比分别增长31.5％、25.8％、24.0％、17.4％和12.4％。综合效益指数回升较快，2-5月分别为145.2％、165.35％、180.42％和187.46％，5月份较去年同期提高了10.93个百分点。高新技术产业增长较快，上半年实现产值84.04亿元，同比增长8.9％，占规模以上比重达15.6％，较去年同期提高了0.5个百分点。民营工业增势明显，上半年实现产值224.11亿元，同比增长17.5％，高于规上增幅15.5个百分点。工业用电降幅逐月收窄，

2月份以来累计工业用电降幅分别为12.4％、10.3％、9.4％、8.8％和7.6％。

服务业发展态势良好。服务外包增势强劲。全市共有各类服务外包企业85家，其中3家通过cmmi3级认证，1家通过iso7001信息安全管理认证；上半年完成服务外包合同额5859.16万美元，同比增长101.0％，离岸服务外包执行额2799.56万美元，同比增长55.99％。现代物流稳步发展。太仓物流园区建成12.3万平方米仓库和3.7万平方米商务监管大楼，保税物流中心封关运作，耐克物流中心启动建设，新增物流企业28家。港口运输保持增长。上半年新辟内贸航线1条；实现货物吞吐量2196.17万吨，同比增长25.5％；完成集装箱运量68.18万标箱，同比增长3％。休闲旅游加快发展。城厢镇电站村获批“全国工农业旅游示范点”，金仓湖一期建成投运，郑和公园推介运作，恩钿月季公园等一批农业休闲项目亮点凸现，成功举办系列大型活动。金融运行态势平稳，6月底全市金融机构人民币存贷款余额分别为641.5亿元和506.9亿元，分别比年初增长42.3%和31.9%；中长期贷款增长明显，上半年新增98.3亿元，占新增贷款总量的80.2％，其中基本建设贷款新增74.1亿元；短期贷款新增3.94亿元。

固定资产投资增长快于上年。上半年，我市固定资产投资增幅为12.7％，增幅高于苏州平均水平2.1个百分点，也高于去年同期5.3个百分点。服务业投资快速增长，完成60.45亿元，同比增长31.2％，其中基础设施建设投资39.09亿元，同比增长25.3％，房地产投资15.91亿元，同比增长46.5％。个私投资趋于活跃，完成投资50.22亿元，同比增长51.7％，占投资总量的38.2％，较上年同期提高了9.8个百分点。工业投资略有增长，部分行业快速扩张。2月份以来逐步扭转回落态势，上半年同比增长1.1％，食品饮料、纺织服装、橡塑制品和装备制造行业投资分别增长543.4％、148.3％、99.4％和55.1％。重点项目建设大力推进。上半年，我市60个重点项目完成投资57.56亿元，占年度计划的43.4％，开工建设46个，开工率76.6%。苏州市18个重点项目完成投资28.15亿元，占年度计划的59.0％，超序时进度9个百分点，其中万方码头和耐克物流中心项目投资大、进展快，分别完成投资3.7亿元和3.09亿元。省重点项目太仓港区三期工程进展顺利，完成投资11.13亿元，完成投资计划的87％。项目推进力度加大，四次举办开工开业仪式，其中开工奠基项目60个，总投资近100亿元。

消费品市场持续繁荣。1-5月全市实现社会消费品零售总额39.08亿元，同比增长17.7%，其中市以下同比增长17.2％。餐饮服务快速发展。娄东宾馆、陆渡宾馆被评为“中华餐饮名店”，“江海河三鲜美食节”活动成功举办；1-5月份，全市餐饮业实现营业收入6.87亿元，同比增长25.9%。车辆保有量持续增长，1-5月新增各类车辆4111辆，同比增长13.3%。房地产市场止跌回升。上半年，全市累计销售商品房61.4万平方米，同比增长102.4%，其中住宅47.41万平方米，同比增长113.2%；商品房均价4486.5元/平方米，同比增长9.4％，其中住宅均价4416.7元/平方米，同比增长11.6％。上半年个人消费贷款比年初增8.8亿元，其中中长期消费贷款比年初增7.5亿元，增长19.5％，其中，二季度个人消费贷款占上半年增量的66.6％。

就业形势基本稳定。至6月底，我市城镇登记失业率控制在2.3％，仅高于去年年底0.1个百分点，低于苏州同期。上半年，全市市镇两级公共就业服务机构举办现场招聘会189期，招聘单位3764家次，较上年同期增加了11.2％，累计安置就业8742人，3月始新增就业渐趋正常；宾馆餐饮、商贸零售、物业管理、纺织服装业和电子装配业等服务业和劳动密集型工业企业用工需求增长明显。

2.开放型经济攻坚克难

利用外资难中求进。1-5月，全市新批外资项目44个，完成注册外资5.73亿美元，同比增长6.6％，实际利用外资3.50亿美元，同比增长2.1％。超千万美元项目占据主导，21个项目新增注册4.34亿美元，同比增长3.4％，占全市总量的75.7％，其中超3000万美元以上项目3个，新增注册1.45亿美元。项目平均规模扩幅较大，达1301.7万美元，同比增长23.6％。1-5月太仓港经济开发区新批外资项目23个，新增注册3.18亿美元，占全市总量的55.5％，实际利用外资2.69亿美元，占全市总量的76.8％。

对外贸易低位徘徊。1-5月完成进出口总额19.8亿美元，同比下降36％，其中出口10.10亿美元，同比下降34％。一般贸易出口降幅小于加工贸易，实现出口额5.17亿美元，同比下降17％，低于加工贸易降幅28个百分点。内资企业影响小于外资企业，实现进出口总额3.85亿美元，同比下降12.7％，低于外资企业降幅27.3个百分点。机电产品影响较大，进出口额下降44.0％，纺织原料及纺织制品进出口额下降9％。

3.区域合作积极推进

接轨上海又增亮点。年初，我市与上海世博局签署《中国20xx年上海世博会太仓游客中心合作框架协议》，成为长三角（全国）首个世博游客中心；市政府签约首期世博门票团购；娄东宾馆餐饮成功签约进驻世博园区。和嘉定区签订区域合作行动计划框架协议。产业和项目接轨情况良好，引进上海项目69个，新增投资22.59亿元，新增注册9.94亿元，占全部内资项目的30.1％。

内资引进态势良好。上半年，全市共引进内资项目349个，新增投资总额81.37亿元，新增注册资金32.97亿元，同比增长12.2％，完成年度计划的78.5％，新增注册资金位居苏州五县市之首。二三产项目占比各半，119个工业项目注册资金16.56亿元，占全市总量的50.2％，228个服务业项目注册资金16.24亿元，占全市总量的49.3％。产业招商力度加大，引进钢材交易相关企业88家，其中钢材批发企业74家，注册资金3.67亿元，占全市服务业的22.6％。

4.发展方式加快转变

科技创新能力不断提升。科技载体建设日趋完善，国家级软件产业基地太仓软件园16栋软件楼和配套公寓楼竣工启用，安软等十家企业入驻；省级科技孵化器科技创业园新园即将开园，68家企业入驻运作；省高新技术企业服务中心江苏（太仓）loft工业设计园开园营运；科技服务中心建设加快推进。高新技术企业申报工作顺利开展，首批通过3家，另有8家已公示。与上海交大、华东理工、中科院上海分院3家国家级技术转移中心共建国家技术转移联盟太仓工作站。1-5月，专利申请量达1161件，同比提高58.2％，专利授权量达540件。

节能减排大力推进。第一人民医院迁建工程等六个项目被确认为苏州市建筑节能示范项目，占苏州全市19个示范工程的近三分之一。积极做好节能技改项目的对上争取工作，上报国家级节能技改项目4个，省级项目9个，已获批7个。加强节能宣传工作，14个部门联合举办了节能宣传周活动。认真开展重点行业的限期治理工作，共验收提标改造项目30个，关停并转项目9个。组织实施排污权有偿交易试点工作，已完成cod年排放量10吨以上的40家企业网上申购、核定和公示工作，总计申购5052.84吨，申购金额达1027.18万元。

现代农业创新发展。以工业园区思路建设的现代农业园区上半年投入2.85亿元，已入驻项目22个。恩钿月季公园正式开园，玫瑰庄园、蝴蝶兰花玻璃温室、生态餐厅、明珠观赏鱼休闲垂钓中心、百果园等一批农业生态旅游项目稳步推进。陆渡──浏河现代设施农业示范区创新运作，现已形成多亩设施蔬菜生产核心区，蔬菜储存加工配送中心正式启用，组建蔬菜合作社，采取公司＋合作社＋基地＋农户四位一体的运作模式，有效带动农户增收。农业产业化经营水平不断提升，上半年13家省市级龙头企业可实现利税、利润分别为4969万元、3870万元，同比分别增长27.5％和37.6％，带动农户约6万户，同比增长20％，人均收益5100元，同比增长15.9％。农村改革不断深化，上半年新增农村新型合作经济组织44个，累计已达459个。

二、主要问题及原因分析

上半年，我市经济止滑回升，逆势上扬，但经济运行中的问题和矛盾仍比较突出，主要是一些经济指标的增速明显回落，企业经营效益下滑，开放型经济遭遇更多挑战，经济向好的基础还不够稳固。

1.经济增长速度放缓。今年一季度，我市地区生产总值增长9.3%，而一季度、上半年、前三季度和全年的gdp增幅分别为16.8％、18.3％、14.5％和14.6％。从工业产值完成情况看，今年的1、2月份呈现负增长，累计同比分别下降20.3％和11.4％；3月份开始同比出现增长，但增长速度十分缓慢，规模以上工业增速仍低于全部工业增速。工业用电量还未止跌回升。

2.企业效益明显回落。受全球金融危机蔓延、外部需求减弱、企业成本上升、产品价格回落等因素影响，前五月全市规模以上工业的销售、利润的同比增幅分别为-5.5％和-0.9％，全市规模以上工业企业亏损面达31.8％，较上年同期上升4.7个百分点，亏损额较上年同期增长30.2％。

3.外贸形势依然严峻。多年来，开放型经济一直是我市保持较快增长的重要支撑，但今年1-5月进出口总额和出口额双双较大幅度全面下降。前五月单月出口额环比增幅分别为-8.6％、-40.7％、44.5％、-0.5％和-6.2％，环比仅3月份呈现增长。

4.内需拉动的可持续性尚不稳固。今年以来，我市固定资产投资的增幅虽高于苏州大市的平均增幅，但从投资结构分析，工业投资增幅低于全社会固定资产投资增幅11.6个百分点，且高新技术产业投资仅7.44亿元，同比下降15.8％；服务业投资虽有31.2％的高增长，但其中基础设施和房地产投资分别占64.7％和26.3％，生产性服务业投资明显不足。从新增就业人数来看，虽呈逐月上升趋势，但安置就业人数只占去年同期的50％左右。就业不足，企业利润的下滑等因素，必然导致可支配收入的下降，从而影响最终消费。

经济增长放缓的主要原因有几个方面：一是外需减弱直接对外向型经济造成较大影响。，我市的外贸出口依存度达到50.3％，而且加工贸易比重较高。下半年以来，先是加工贸易进口同比跌幅明显高于出口跌幅、进口总额中进口设备和进口原材料大幅减少，直接导致了全市外贸的下行走势；其后外贸出口订单的锐减，使工业生产因此而明显下行。外向型经济是一把“双刃剑”，我市制造业的发展直接得益于利用“两种资源、两个市场”的政策引导，但外部市场、国际环境变化带来的不确定因素和潜在风险也在增加，在全球化市场风险日益增强的情况下，本土经济的抗风险能力也面临严峻考验。二是经济发展方式转变不快。从我市经济发展的深层次看，经济转型升级的任务十分繁重，几年来经济的高速增长一定程度上掩盖了诸如新型工业化推进不快、产业竞争力不强、自主创新能力明显不足、高新技术产值占比徘徊不前等矛盾，在国内外宏观经济环境出现较大波动的情况下，这些矛盾和问题便凸显出来。三是发展后劲不足，大项目储备不足，优势产业优势企业的培育不够。四是经济发展软环境建设尚有缺憾，机关行政服务效率、企业经营环境营造等方面都有明显不足。

三、形势预判及下阶段工作重点建议

目前预期，今年经济运行将走出前低后高的“保增长”路线图。从国际环境看，全球制造业下滑速度已开始放缓，经济信心有所恢复。从国内情况看，内需增长良好，投资和消费均快速增长，中国制造业采购经理指数（pmi）已连续4个月出现回升，中国经济在下半年率先见底回升的`预期明显增强。在积极的财政政策和宽松的货币政策拉动下，我市经济回暖迹象也正在增多，企业对当前环境的适应能力、抗压能力也正在不断增强，预计全年先低后高是基本走势。工业经济在支柱产业的带动下将较快回升。从企业类型来看，内资企业好于外资企业，内需企业好于外贸企业。从具体行业来看，纺织服装等产业由于刚性需求以及国家出口退税政策刺激将领先增长；化工产业随着国际市场价格回升而持续反弹；医药等行业受国家扩大内需政策、以及医疗卫生体制改革等的推动，仍将继续保持较快增长；电力能源行业将随经济回暖而保持平稳增长；金属制品及加工、通用设备制造、电子设备制造等行业受金融风暴冲击影响较大，短期内恢复增长的难度较大。受工业生产及大宗商品和原材料价格不稳定影响，物流等生产性服务业短期发展面临较大困难。外贸出口面临的总体环境较为严峻，不确定性因素较多，尤其是欧美等传统主要出口市场持续低迷，预计今年出口增幅将明显回落。投资在经济增长中的作用将更加突出。我市近些年来的快速发展很大程度上取决于投资与出口两驾马车的拉动，随着出口对gdp的拉动作用趋弱，投资成为推动经济增长的主要动力，预计投资不仅会在今年经济增长中的贡献度会进一步提高，并且投资的领域和范围、投资的质量与规模也将成为决定今后区域经济发展环境与可持续发展能力的重要方向标。保持消费稳定增长则更大程度上依赖于国家实施积极扩大消费需求政策。我们要抓住当前的良好机遇，坚定信心、攻坚克难，努力完成全年目标任务。

1.继续下大力气保增长、促发展。一是加大拓展外需力度。进一步落实国务院关于完善出口信用保险政策、完善出口税收政策、大力解决外贸企业融资难问题、进一步减轻外贸企业负担、完善加工贸易政策、支持各类所有制企业“走出去”以带动出口等稳定外需的6项政策措施。相关部门要加强协调配合，通过加大财政、金融政策支持力度，支持外贸企业转变外贸发展方式，调整出口结构，重点促进优势产品、劳动密集型产品、自主知识产权商品和高新技术产品出口，努力保持我市出口产品在国际市场的份额。创新对外贸易预警机制，搭建政府部门、中介组织、出口企业三者之间的信息网络桥梁，提高企业应对国际贸易摩擦的能力，扭转出口下滑过快态势。二是着力缓解中小企业融资困难。争取金融机构扩大信贷投放，金融机构当年新吸收的存款绝大部分用于当地发放贷款，其中绝大部分投向中小企业。加快推进中小企业担保机构的增资组建工作，做大中小企业融资担保平台；加大财政投入，建立多种模式的信用担保体系；扩大融资担保覆盖面，提升担保规模；完善担保风险防控措施，研究财政反担保措施。进一步拓宽中小企业融资渠道，积极扶持小额贷款公司发展。三是加强经济运行监测。进一步加强经济运行分析制度与工作平台建设。坚持经济运行监测例会制度，完善部门沟通、协作、协调制度，实现跨部门信息快速交流、情况互通；健全与重点企业信息交流制度，加快上情下达和下情上传速度；建立与行业协会的信息交流制度，加强行业经济运行监测预测工作；探索建立全市联网的经济运行监测分析系统平台。进一步加强经济运行信息数据库建设，夯实经济运行监测预测基础。进一步加强经济运行中的重大问题、突出问题以及热点问题的专题调研，提高经济运行监测预测水平。四是进一步提高行政服务效率。深化“四诊式”服务。进一步清理与压缩审批事项，梳理与简化审批程序，完善“一个窗口对外”的服务机制，扎实推进“两集中、两到位”工作，优化与提升服务水平。全面整合全市公共企事业单位便民服务的资源，建立“一个窗口、一个网站、一个号码”的便民服务机制。继续放大“一表制”便民服务系统的优势，实现更大更广范围的资源共享。五是全面落实更加积极的就业政策。加大就业援助力度，切实帮助城乡零就业家庭等困难群体解决就业难题，积极解决大学生就业困难，着力促进大学生就业。

2.进一步增强内需动力。一是着力推进项目建设。加大争资争项力度，紧密跟踪国债、地方政府债券、中央预算内和部委专项资金安排方向争资争项；紧紧抓住国家、省产业调整和振兴规划出台的重要机遇，对投资结构进行调整和优化，促进重大产业完善布局。加快推进重大项目前期工作，抓好项目开发，策划大项目，力争有项目进入省以上“十二五”规划；加强项目前期工作配合，积极协调解决项目的土地供应、信贷投放、环境准入、项目核准等关键性问题。加快重点项目建设，严格落实重点项目建设责任制，对今年确定的重点项目和政府实事工程，要加强跟踪促建，确保年度目标任务全面完成。优化重点项目建设环境，建立重点建设责任单位联席会议制度，及时通报情况，调度有关事宜。加强重点建设协调服务，建立部门联动快速反应机制。二是继续扩大消费。大力发展旅游业，落实鼓励旅游产业发展的扶持政策，对旅游招商项目给予优惠与奖励，实施旅游发展以奖代投政策，完善推进旅游区域协作的政策措施，搞活旅游人气，扩大旅游份额。促进房地产市场健康发展，落实降低住房交易税率、下调个人住房公积金贷款利率和首付比例、降低二手房交易税收负担、调整建设项目规费收取标准、合理调控房价等政策，稳定和培育住房消费增长点。刺激汽车消费，拓展电子信息、通信产品、教育培训、家政服务、文化娱乐、体育健身、休闲旅游等消费。推动特色商业街建设，扶持“老字号”的创新发展。支持发展餐饮、住宿业，进一步降低餐饮、住宿业经营成本，采取分步实施办法，逐步实行规模型餐饮、住宿业与工业用电同价政策。加快城乡市场建设，推进农贸市场改造升级，积极支持农副产品批发市场升级改造、菜市场标准化改造。扩大农村商业服务网点覆盖面，提高统一配送能力和综合服务功能。

3.推动企业可持续发展。一是鼓励和支持企业进行技术创新及实施品牌战略。加大技改奖励，对大额技改投入，按新增设备投资额的一定比例实行一次性奖励；推行技改项目贷款贴息，对设备投资额达到一定规模的技改项目，按照一定比例给予贷款贴息。推动实施名牌战略，加大政策激励力度，创造良好的市场环境，使资源配置政策向名牌企业倾斜，鼓励更多的企业争创品牌。引导我市企业进一步增强品牌意识，把培育品牌、经营品牌、推介品牌与增强企业核心竞争力紧密联系起来，大力发展一批技术含量高、竞争力强、市场占有率大的知名产品，争创著名商标、驰名商标和国家、省级名牌产品、国家免检产品。二是推动民营企业改革。加大宣传的力度，积极引导民营企业内部产权制度改革；深化金融体制改革，为民营企业的产权制度创新提供资金支持。完善产权交易市场，加速产权流动；完善经理人市场，规范经理人行为；完善资本市场，鼓励和积极推动符合上市条件的民营企业上市融资。

4.加大招商引资力度。明确招商引资主攻方向。利用世界经济大调整机遇，加大对欧美企业和台资企业特别是世界500强企业的招商力度；借国家规划产业振兴之机，加大对“中”字头企业的招商力度；抓住世博经济以及沿海地区产业“转移复兴”之机，加大对上海、珠三角、浙江等重点地区的招商力度。整合招商资源，充分发挥我市区位优势，打响“中国制造业十佳投资城市和亚洲制造业示范基地”、“中国石化和化学工业最具投资价值园区”、“中德企业合作基地”、“省国际服务外包基地城市”等品牌。创新招商机制，强化产业链招商，加强服务业以及新兴产业领域招商。围绕启动盘活低效利用土地、闲置厂房和停滞项目资源，开展存量招商；围绕挖掘现有项目的增资扩股潜力，开展零地招商。积极探索股权并购和境外上市等方式，扩大利用外资规模。精心策划包装一批开发潜力大、发展空间大、市场前景好、支撑作用强、投资回报高的重大产业项目，吸引战略投资者。完善项目信息处理、重大项目论证、项目跟踪推进等机制，提高引进项目质量和洽谈成功率。加强与重点客户、重大项目以及有长期合作的客商之间的联系和沟通，使客商在时机成熟后把我方作为投资首选地。优化投资环境。进一步加大创业载体的投入力度和推进强度，搭建优质平台。积极应对形势变化，适时、适当调整招商政策，切实强化各项优惠政策的扶持力度。优化服务，促进以商招商，以企引企。

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③ 什么是房价收入比

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。
按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍以下，相当多的城市在4倍以内，属于房价不高的范畴，超过6倍的主要是一些大城市，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。
房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。
平均房价收入比的计算
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入
房价收入比与购房无关
房价收入比又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。
房价收入比多少才合适
国内目前流行的4至6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生（AndrewHamer）在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0.8～30，平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1～20，平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。
买和租都是合理的住房消费形式
目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右（如瑞士、德国、瑞典），而房价收入比很高、达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上（如匈牙利、保加利亚）。日本的房价收入比连续多年下降、美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化（东京低于50%、美国为67%左右）。
影响房价收入比的因素
房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”呢？中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢？我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。
房价收入比最佳值
“房价收入比”是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。
世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。美国1975年到2005年之间，房价收入比逐步从3上升到约4.7。其中1979年到2001年之间，房价收入比一直在3.5到4.0 之间波动。2001年之后随着美联储执行过度宽松的货币政策，房价的上升速度明显快于收入上升速度和租金上升速度。使得房价收入比最高达到5左右。随后发生次贷危机，房地产泡沫破裂。
根据《福布斯》杂志2007年7月综合官方数据对美国房价收入比最高的地区的排名，当时美国房价收入比最高的3个城市分别是加州洛杉矶、加州旧金山和加州圣地亚哥，房价收入比分别为10.1、9.4和8.3。而加州正是美国此次房价下跌最严重的区域，也是银行贷款坏账率最高的区域——2006年次级贷款发放规模最大的10家美国企业有7家注册在加州。

对比我国的情况，截至2008年3月，我国平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水平。考虑到居民其他消费支出和房地产贷款利息支出，在上述城市一个普通家庭平均需要20~30年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有社会积累的大部分财富，极大地挤压了其他消费需求。
另一方面，通过不同收入人群的房价收入比的分类别分析，可以很好地解释2003年开始的房价加速上涨趋势。2003年之后，“高收入”和“最高收入”人群房价收入比分别约为4和6.8。他们比较宽松的房价收入比和充实的购买力成为这几年房地产消费的主要人群，也快速推高了近年来房地产交易的边际价格。而目前这部分人群的需求已经得到了基本满足。
参考文献
金三林.我国房价收入比的社会差距及国际比较
中国大中城市房价泡沫解析.第一财经日报.2009-02-04

④ 为何我国居民消费倾向有所下降

居民消费倾向下降

中国人民银行调查统计司司长盛松成表示，今年一季度，全国居民消费倾向下降0.2个百分点。城镇居民的消费倾向从2017年以来一直呈下降趋势，并在2019年出现负增长，2020年开始出现回升。从目前看，消费倾向有所下降的趋势仍将延续一段时间。
中国人民大学国家发展与战略研究院研究员黄平认为，从数据来看，消费倾向有所下降和疫情对人们消费行为的影响有关。
疫情期间，人们更多地考虑存款，减少了支出。疫情防控常态化后，人们会更加理性地评估未来的不确定性，对未来收入和支出都会更加谨慎。
上海金融与发展实验室主任曾刚认为，居民消费倾向的下降可能是因为我国居民可支配收入增速低于经济增长速度所致。如果一个国家的人均 GDP较高、人均收入较高、物价水平也高的话，居民的收入增速就会更快一些。如果经济增长速度不够快，居民收入增速就会慢一些。

收入分配制度改革
《报告》显示，在受访的居民中，有55.2%的居民认为“我国收入分配制度改革还不完善”。
专家指出，居民收入增长和经济增长之间的关系一直很大。如果经济增速下降，但居民收入不增长甚至下降，这就会直接导致消费能力不足。
近年来，我国在调整收入分配制度方面下了不少功夫。
中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明认为，收入分配制度改革主要是提高低收入群体的消费能力和消费倾向。
“对于低收入群体来说，只有增加收入才能促进消费，而增加收入的主要办法就是提高工资、福利待遇。特别是在当前我国经济下行压力加大的情况下，有必要加快推进收入分配制度改革。”张明说。
中国国际经济交流中心经济研究部副部长刘向东表示，要从根本上改变这种状况，需要提高低收入群体的收入水平、增强他们的消费能力。
此外，还应适当减少垄断行业的垄断利润。
经济转型过程中的阵痛
在刘英看来，我国经济在转型过程中也出现了一些问题，比如部分行业产能过剩严重，企业利润下降，生产积极性不高；实体经济发展速度下降，就业压力加大；收入分配差距扩大，消费环境欠佳等。
“在经济发展过程中，必然会出现一些阵痛。”刘英说。“我认为在供给侧结构性改革的大背景下，会出现一些阵痛，比如产能过剩、经济增速下滑、收入分配差距扩大等。”

在李迅雷看来，我国居民的消费倾向比欧美等发达国家低得多。“根据《报告》显示的数据计算，2019年美国居民消费支出占 GDP比重为58.7%，日本为41.1%、德国为46.4%；而我国居民消费支出占 GDP比重仅为38.9%，低于日本和德国。”
李迅雷建议：“一方面要重视供给侧结构性改革；另一方面要大力发展实体经济、提升制造业竞争力。这是解决问题的关键所在。”

老龄化带来的消费需求不足
中国人民大学中国宏观经济论坛（CMF）主要成员、中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员张宇燕表示，在人口老龄化和收入差距拉大的情况下，消费需求不足的问题非常突出。
他说：“随着人口老龄化程度的加深，老龄人口的消费需求会越来越少，而年轻一代则更愿意将钱存起来以备养老之需。”
“在居民收入差距较大的情况下，如果贫富差距过大，会产生更多的社会矛盾。因此，应采取措施缩小收入差距，从而改善社会公平。”张宇燕说。

“虽然中国的储蓄率高达40%，但是用于消费和投资的比例却很低。这说明我国的消费需求不足是一个严重问题。”张宇燕说，“因此我们必须采取措施来提高消费需求和投资需求。”
债务负担沉重
调查数据显示，目前，我国居民杠杆率处于较高水平，居民债务负担沉重。
根据中国人民银行调查统计司发布的数据，截至2020年末，我国居民杠杆率为55.7%，其中住户贷款占总负债的比重为39.2%，在主要国家中处于较高水平。
据《报告》数据，2021年一季度居民储蓄存款增加了11.4万亿元。其中，定期储蓄存款增加了7.3万亿元，活期储蓄存款增加了2.8万亿元。
中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼认为，居民杠杆率迅速上升和高债务水平的问题不容忽视。中国人民银行调查统计司课题组对2020年城镇居民家庭债务收入比进行测算发现，在控制其他因素的情况下，家庭债务收入比超过90%的家庭占比接近70%。

信贷结构不合理
受新冠肺炎疫情影响，全球经济形势恶化，我国出口产品竞争力下降，企业经营压力增大。不少企业出现暂时资金周转困难，这导致部分中小企业和个人的信用记录不良，影响了他们的信贷能力和贷款可获得性。
据统计，我国居民部门负债中约80%是房贷，其中大部分是通过银行贷款。据中国人民银行统计，截至2020年末，我国个人住房贷款余额为33.58万亿元，占居民部门债务余额的46.73%。从金融机构角度来看，去年上半年房地产贷款同比增长30.7%。
中国人民大学重阳金融研究院客座研究员董希淼表示：“虽然我国居民消费需求仍然旺盛，但对居民消费形成重要支撑的信贷增长乏力。”
完善社会保障体系
当前，我国社会保障体系尚不健全，覆盖面不够广，居民在面临疾病、失业、工伤等风险时，只能通过储蓄来应对。专家指出，未来

⑤ 个人消费的现状

投资和出口主导的经济发展模式的另一问题，是能源及原材料等资源的巨大消耗，以及对环境极大的破坏。投资主导型可能造成投资浪费、坏账增加和经济过热；而出口主导型则容易导致国际间贸易摩擦和受到国际经济消极因素的冲击。针对这一问题，中国政府多年来努力改变经济增长的模式，采取包括推动个人消费在内的多种手段，并不断强调经济增长应该依赖投入的质量而非投入的数量，可惜这一系列的设想和政策推进缓慢，个人消费在国内生产总值中所占的比重不升反跌。
2000年至2007年间，中国内地个人消费占国内生产总值的比重，从46．4%一直下跌至35．4%，成为全球主要发展中国家中最低的一个。导致这种格局形成的一个主要原因，是居民为预防不测之需而不断增加储蓄。我们看到，随着经济体制改革的深入，过去那种由国有企业向职工提供免费房屋、医疗、教育等各种福利的模式逐渐消亡。截止到07年，房屋、医疗及教育开支已占城镇家庭总开支的30%；而1995年此类支出仅为20%。
尽管经济负担上升对个人消费的影响难以量化，但城镇地区人均储蓄占人均收入的比重，则从2002年的22%上升至2008年的30%。形成储蓄率上升的一大原因，就是居民为应对不测之需。与此同时，占内地人口55%的农村居民生活水平仍然低下。2008年，农村地区的人均收入仅为城镇地区的33%，农村人口人均储蓄占人均收入仅8%，在扣除必需品开支后，可用作其它消费和储蓄的钱所剩无几。
缺乏成熟的消费信贷市场，也阻碍了个人消费的增长。内地的消费信贷市场发展始于1999年，当年，在内需迟滞的情况下，政府以鼓励银行放宽个人消费信贷为手段，推动个人消费。自此，消费信贷占银行贷款余额的比率由1998年的0．5%，稳步上升至2008年底的12%。然而这一水平仍远低于周边国家和地区30%至50%的水平。而且，超过80%的内地消费信贷是按揭贷款，而其它主要国家和地区的按揭贷款则只占50%~75%。这表示其它类别的消费信贷，例如购买车辆或耐用消费品的贷款，仍有扩充的余地。尤其应该注意的是，在内地消费信贷中，住房按揭贷款的高企，显示内地消费信贷市场的发展极不均衡，而且总体水平落后。

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