⑴ 有住宅再买公寓算二套房吗
有住宅再买公寓，不算二套房，因为公寓房不属于住房，不受住房规定的约束，所以不算二套房。
购房套数的认定
1、借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。
2、借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。
3、借款人本人和配偶有两笔以上(含两笔)尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。
另外，个人贷款购买的40年产权或者50年产权的房子，这些房子是否计入“认房”范围，其贷款是否计入“认贷”范围，要看各个城市的政策是如何规定的。
公寓
公寓为集合式住宅的一种，是商业地产投资中的一种居住地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。
买公寓房的注意事项
1、土地使用年限短：
公寓房和一般的住宅房相比，还是有很大缺点的，公寓房属于商业性质的房屋，相比住宅性质用地使用年限有70年，公寓房的土地使用年限仅为40至50年不等，并且商用公寓土地年限到期后需补高额地价才能继续使用。
2、管理费水电费更贵：
公寓性质的房屋水电气管理费都要比住宅性质的房屋高很多，因为公寓房是按照商业水电费的标准来收取的。比如如果住宅物业的用水加污水处理费收费标准为2元/立方米，商业物业用水的收费标准就会达到为4元/立方米;住宅的用电收费标准为0.5元/度，公寓的用电收费标准就可能会是1元/度。
3、高税费转手交易难：
二手住宅房屋交易时可以免收土地增值税，但是公寓房交易时是需要缴纳这笔费用的，土地增值税的征收一般按出让土地增值额的高低实行四级超率累进税率，即按增值额的高低，对增值部分征收30%只60%的税费。此外，公寓房交易时还需按物业交易总价征收5.5%的营业税，各项税费加起来，通常达到物业交易总价的10%至14%。
4、不能入户没有学位：
对于购买公寓房的购房者来说，是不能办理入户的，因此就算附近有名校，家里的小孩子不能办理入户也是不能入读该学校的，这对一向以名校学位优势备受市场宠爱的城区来说，其后期升值潜力将大打折扣。
5、房贷利率高年限短：
贷款购买公寓房的首付也要比一般住宅高，公寓房因为是商用性质物业，只能获批最高五成、最长10年期的贷款，而且不能申请利率较低的公积金房贷。目前，商用项目贷款利率一般为基准利率的1.1倍至1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.1倍。
⑵ 公寓为什么要算二套房
公寓算二套房的原因主要有以下几点：
一、房地产市场调控政策
在许多城市，公寓被算作二套房，这是为了响应政府调控房地产市场的政策。当前，政府对房地产市场进行严格控制，旨在抑制投资性购房，保持市场平稳健康发展。因此，将公寓算作二套房，可以对购房者的购买行为产生影响，进而调控市场供需关系。
二、金融贷款政策的要求
在金融贷款政策方面，公寓作为二套房的认定也符合一定的金融逻辑。对于已经拥有住房产权的购房者，再购买公寓时，银行在贷款审批上会更加审慎。将公寓认定为二套房，能更有效地进行风险管理，避免金融资源过度集中于房地产市场，从而降低系统性风险。
三、土地资源利用和城市规划考量
城市中的土地资源有限，城市规划需要高效利用土地。公寓作为多居住单位的建设形式，往往占地较大。在某些城市或地区，对于土地的规划和利用有严格要求。将公寓算作二套房，也是基于土地资源合理分配和利用的考虑，旨在通过调控市场供需，实现城市土地资源的有效利用。同时也有助于城市管理者在规划中对不同类型住房进行合理的空间布局和资源分配。
综上所述，公寓之所以被算作二套房，是基于房地产市场调控、金融贷款政策以及土地资源利用和城市规划等多方面的综合考量。这样的政策安排旨在实现房地产市场的平稳健康发展，维护购房者和投资者的权益，并促进城市的可持续发展。