非住房消费贷款的发展措施

❶ 住房信贷风险的防范措施

住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。
一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置
贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。
四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。
五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
七、加强社会道德和信用建设，完善个人征信管理体系
国家和银行要通过电视、广播、网络、报刊、座谈会、咨询会等多种形式，向全社会详细宣传介绍道德和信用的知识，以及宣传房地产信贷有关知识，使各行各业、广大居民对此有深入的了解，走出认识误区，重树道德和信用观念，以严格的道德和信用观念约束房地产借贷行为。房地产开发商和个人购房者一定要彻底改变银行的“钱”是国家的、可以不还的陈腐观念，牢固树立道德和信用观念，按照市场经济的“游戏规则”，从事房地产借贷活动，切实履行合同条款，杜绝在经济活动中抽逃资金、逃废银行债务的行为。开发商要确保财务、统计资料的真实性、准确性和及时性，严格按照国家统一的会计制度规定，进行会计核算，不得账外设账；不得授意、指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。个人购房者要确保自身信用资料的真实性，杜绝一切弄虚作假行为。

❷ 国家调整的房贷政策

房贷政策调整：工行取消七折 建行提高个贷门槛 昨日，有消息称工行已于上周五向全国各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠，而建行亦在同时调整了房贷政策，要想房贷打7折，必须首付四成。当天，记者致电省工行相关人士，得到了肯定答复。“文件我没看到，但确实取消了首套房按揭贷款利率的7折优惠，而且据我所知，广东、深圳、南京也已经开始实施。”据了解，目前，工行房贷利率的最低优惠是7.5折，前提条件是首付三成，若首付只有两成，利率为8.5折。 4月17日政府网刊登了《国务关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。

其中比较具体、与要购房的城市居民关系最直接的为：坚决抑制不合理住房需求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；……住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

《通知》一出网上叫好声一片，认为还不解恨的也不少，房价太高，以前也出台过一些措施，但市场无动于衷，业界置若罔闻。房价为什么高？怎么才能让老百姓买得起房？为了健全房地产市场发展该先采取哪些措施呢？

http://house.ifeng.com/pinglun/detail_2010_04/12/519561_0.shtml

❸ 2011年国家对房贷有什么新政策

国务院关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知 国发〔2010〕10号 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发〔2010〕4号）印发后，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，现就有关问题通知如下： 一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 （一）统一思想，提高认识。住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。 （二）建立考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 二、坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 （四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 三、增加住房有效供给 （五）增加居住用地有效供应。国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。 （六）调整住房供应结构。各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 四、加快保障性安居工程建设 （七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。 五、加强市场监管 （八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。 （九）加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。住房城乡建设部门要会同有关部门抓紧制定房屋租赁管理办法，规范发展租赁市场。 各省（区、市）人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。住房城乡建设部要会同有关部门组织抽查，确保检查工作取得实效。 （十）完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住房城乡建设部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。 国务院各有关部门要根据本通知精神，加快制定、调整和完善相关的政策措施，各司其职、分工协作，加强对各地的指导和监督检查。各地区、各有关部门要积极做好房地产市场调控政策的解读工作。新闻媒体要加强正面引导，大力宣传国家房地产市场调控政策和保障性住房建设成果，引导居民住房理性消费，形成有利于房地产市场平稳健康发展的舆论氛围。 国务院 二○一○年四月十七日

❹ 消费信贷的现状与发展方向 [

我国消费信贷发展的基本情况

1998年以来，我国消费信贷发展迅速，成效显著，为促进消费、扩大内需以及提高人们消费水平发挥了重要作用。消费信贷不仅刺激了消费需求，更重要的是促进了商品销售，并成为国家对消费市场实施选择性调控的重要手段。截至2006年4月末，我国消费信贷余额为22655亿元，比刚刚起步时的1997年末增加了22465亿元，增长了118倍；消费信贷余额占各项贷款余额的比例也由1997年末的不足0.23%上升到10.2%。消费信贷品种呈现多元化发展。从消费领域看，已发展到住房、汽车、助学等多个消费领域；从信贷工具看，已出现信用卡、存单质押、国库券质押等多种信贷方式；从开办消费信贷业务的机构看，已由国有商业银行“一枝独秀”发展到有条件开办信贷业务的所有商业银行和城乡信用社都在经营此项业务。具体来看，我国消费信贷的发展呈现出以下特点：

贷款总量逐年增长但增速趋缓

1998年，中国人民银行下发了《关于开展个人消费贷款的指导意见》，消费信贷的发展从此步入快车道。2000～2005年，消费信贷的年均增长率为31.4%，但受到基数逐步扩大等多方面因素的影响，消费信贷增长率呈逐年走低趋势，2000年，消费信贷增长率高达205.4%，而到了2005年这一增长率仅为10.4%。消费信贷快速增长的原因，除了居民消费观念的变化、金融服务水平的提高等因素外，城乡居民收入水平及消费水平增长较快是近年来推动消费信贷增长的最重要因素。2005年，城镇居民人均可支配收入达10493元，比2000年增加4213元，年均名义增长10.8%；社会消费品零售总额从 2000年的37664亿元增至67177亿元，年均增长达12.3%。消费信贷的增长与居民收入水平和消费品零售总额的增长变化趋势是基本一致的。

消费信贷结构总体稳定但个别品种波动较大

个人住房贷款一直是消费信贷的主体。近年来，随着我国住房制度改革的逐步深入，个人住房贷款成为消费信贷发展的重点。为了支持和鼓励居民购买住房，国家通过重点支持经济适用房建设、对住房贷款实行优惠利率等多种措施，发展住房贷款。 2000～2005年，个人住房贷款占消费信贷总额的比重基本稳定在80%左右；截至2006 年4月末，个人住房贷款余额已达19069亿元，占全部消费信贷余额的84%。

助学贷款稳步发展。1999年以来，为配合高校扩招政策及收费制度的改革，国家出台了教育助学贷款政策。2004年，针对国家助学贷款业务中存在的一些问题，人民银行配合教育部等部门出台了通过招投标方式确定经办银行、建立贷款风险补偿机制等一系列新政策，使助学贷款业务发展进入一个新的阶段。截至2006年4月末，国家助学贷款余额已达115.75亿元，加上商业性助学贷款，各项助学贷款余额已达137.9亿元。初步统计，此项信贷业务开办至今各金融机构累计发放国家助学贷款185亿元，约228万名学生得到帮助完成学业。

汽车贷款风险逐步暴露，波动较大。汽车贷款是商业银行较早开办的消费信贷品种之一。1998～2003年，汽车贷款业务迅速发展。2001～2003年，汽车消费贷款余额年均增长148%，占全部消费贷款余额的比例历年依次为6.2%、10.8%和11.7%。但从2004 年初开始，汽车贷款风险逐步暴露，金融机构开始控制汽车贷款规模，采取了更为严格的风险防范措施，汽车贷款发展步伐放缓。截至2006年4月末，汽车贷款余额为1011 亿元，比2004年末下降583亿元。

此外，耐用消费品贷款、信用卡消费等其他消费信贷发展比较平稳。截至2006年 4月末，其他消费信贷余额为2298亿元，占消费信贷余额的10.14%，其中信用卡透支消费成为一个新的亮点。

消费信贷地区分布极不平衡

消费信贷发展的地域不均衡与整个消费增长的地域分布不均衡相吻合。据统计，占全国人口近60%的农村市场销售额占社会消费品零售总额的比重近年来逐步下降， 2000年为38.2%，2005年则降为32.9%。销售进一步向发达地区集中，东部地区销售额占社会消费品零售总额的比重已达60%，且比重仍在逐步提高。总体上看，经济越发达的地区，其消费信贷规模越大。截至2006年4月末，消费信贷余额前六名的省市分别为广东、上海、浙江、北京、江苏、山东，其消费信贷余额占全国的比重高达66%，而西部十二省(区)市的消费信贷余额之和为3126.11亿元,仅占全国的13.8%。

推动消费信贷健康发展的几点建议

当前宏观调控处于重要阶段，在继续搞好总量平衡的同时，要重点推进结构调整，其中一个重要方面就是要发挥消费对经济的拉动作用。从国内外经济发展经验看，发展消费信贷，是促进消费需求增长的有效途径。

促进国民经济的健康发展和居民收入水平的稳步提高是促进消费信贷发展的根本

随着社会公众金融意识的进一步提高，消费信贷已经成为居民优化储蓄及消费结构的重要工具。一般而言，对居民个人收入和支出的预期会直接影响到其进行消费信贷的深度和频率。近年来，虽然消费需求增长较为平稳，但投资需求增长加快，增速明显快于消费需求，导致消费率持续下降，从2001年的61.1%下降至2005年的50.7%。居民收入分配差距持续扩大，导致总体消费倾向下降，而社会保障体系建设尚不完善，也使城乡居民预防性储蓄动机明显增强。这些都直接影响了消费信贷的增长。因此，当前和今后一段时间，应按照科学发展观和构建社会主义和谐社会的要求，千方百计提高居民收入水平，完善社会保障体系建设，减轻居民教育、医疗负担，从而增强居民消费能力，改善支出预期，促进居民消费结构升级和扩大消费，为消费信贷的持续发展创造坚实基础。

加快个人信用征信体系建设，为促进消费信贷发展提供制度保障

借款人诚实、守信是消费信贷得以健康发展的一个重要前提，但我国建立个人信用制度的工作才刚刚起步，信用观念尚在推广过程中，借款人构造虚假的个人资料，骗贷、逃贷的情况屡有发生，严重挫伤了商业银行发放消费信贷的积极性。如，汽车贷款近年来持续下降与个人信用制度不健全有十分紧密的关系。从国外的实践经验看，个人信用体系建设和商业化可以有效解决这一问题，一方面可以增加居民资产负债状况的透明度，有利于防范贷款风险；另一方面可以降低金融机构管理成本，提高其开展个人业务的积极性。人民银行近年来在完善企业征信系统的同时，加快了个人信息基础数据库的建设。目前企业征信系统已在全国范围内实现联网运行，为推动消费信贷的发展提供了有效的保障。下一步的关键是要完善个人信息披露的法律依据，尽快制定征信法规，并出台相关配套办法，使征信发展和管理有法可依，为保障信贷资产安全、开展消费信用调查以及依法保护个人隐私等提供制度保障。同时，还应该完善个人信用评级体系建设，促进相关中介机构的健康发展，为金融机构更好地开展消费信贷业务提供服务。

开拓农村消费市场是消费信贷业务发展的重点

消费信贷业务主要在城市开展，这与农村消费水平明显偏低直接相关。2005年，农村居民人均消费支出仅为城镇的32.2%，比2000年下降了1.2个百分点。从消费结构看，2005年农村居民恩格尔系数高出城镇居民8.8个百分点，农村消费结构明显落后于城镇。党中央和国务院已明确提出在“十一五”期间要稳步推进社会主义新农村建设，提高农村居民收入水平、发展农村消费市场是其中一项重要内容。各金融机构应从促进消费信贷长远发展的角度出发，对农村居民消费需求进行深入分析，大力发展大额耐用消费品信贷等直接推动农村消费升级的信贷品种，同时也要探索开发其他一些适合农村居民消费习惯的信贷新品种。

推动资产证券化试点工作是促进消费信贷的创新方向

消费信贷期限一般较长，流动性风险和利率风险都较高。除了一般贷款都要面对的利率变动、借款人收入变动等风险因素以外，消费信贷风险的不确定性因素还表现在借款人工作、住所、健康、家庭变故等都可能对借款人的还款能力产生不利影响。与较长的贷款期限相比，商业银行的资金来源期限一般较短，一旦商业银行对经济金融变化估计不足，未能相应调整现金流量，“短存长贷”风险爆发，银行就可能被迫折价变现资产或高价紧急融资从而造成损失，出现流动性风险。从国际经验看，资产证券化作为一种经过实践检验的比较成熟的结构性融资工具，对推动消费信贷发展具有十分重要的意义。通过证券化的途径，可以将长期的住房抵押贷款、汽车贷款及其他消费贷款打包出售，回笼资金，有利于降低中长期贷款比重，改善信贷期限错配状况，优化利率期限结构，形成合理的收益率曲线。目前，我国的资产证券化试点工作刚刚起步。经国务院批准，国家开发银行和中国建设银行已经进行了信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点工作，先后在银行间债券市场成功发行了资产支持证券。下一步，在总结相关试点经验的基础上，可研究探索扩大试点的信贷资产范围，将汽车贷款、助学贷款、信用卡透支等进行证券化，同时加快推动个人住房贷款证券化进程，为金融机构，尤其是中小金融机构加快个人消费贷款业务发展拓展空间。-

❺ 如何改善个人住房贷款的增长量与房地产扩展规模不同步

摘要 引人市场竞争机制.加强个^住房抵押贷款 的竞争性.为了促进千^住房贷款业务的健康发展. 对商业性千人住房抵押贷款,允许鼓励所有金融机构 参与公平竞争,包括外资银行的参与,把千人住房贷 款市场变成一个真正开放的金融市场,使之具有竞争 性,有利于居民选择资金实力强.贷款条件优惠的金 融机构作为个^住房贷款的主办行,从而推动千^住 房贷款市场的健康发展 2.采取有效的措施,弥补银行效益倒挂曲现 象.为了提高银行办理个人住房贷款的积极性,第一 步政府应适应放松利率管理,给予银行以一定的利率 决定权.同时采取利息补贴或减免税.这样可以使贷 款利率保持在比较低的,贷款人可以接受的水平,又 不至于使经办行遭受损失,从而激励银发展千人住 房贷款业务,而且政府的负担比较轻,容易接受;然 后,政府可进一步放弃利率管制政策,让银行自行确 定利率水平.

❻ 我国住房消费信贷中存在的问题及解决途径

我国住房消费信贷存在的问题及对策
住房建设是国民经济新的增长点，发展住房
建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居
民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要
意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同
时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外
乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的
恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。
作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行
怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人
消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利
润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想
借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进
我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。
一、住房消费信贷金触服务不完替
实现住房分配货币化政策，把住房建设培育
成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政
策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金
融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信
贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行
虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是
显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来
有:.
i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环
境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行
为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审
查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及
房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加
长，效率低下，客户不满。
2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。
按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规
定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地
产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评
估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵
押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷
款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房
消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。
目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长
的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总
款的30%左右甚至更高。
3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。
各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷
款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由
经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种
粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓
展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷
员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个
人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个
人住房消费贷款。
4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成
本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简
便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量
大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增
加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反
而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行
开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于
企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深
人开展。
二、商业银行的对策
面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银
行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化
政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观
念，提高盈利水平。
1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消
费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房
消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣
传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支
持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观
念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落
后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提
高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷
款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业
务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平
琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个
人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控
制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集
约化经营水平。
2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服
务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷
款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限
较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率
.36·
风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商
业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险
降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套
服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减
少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应
提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比
率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公
司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷
款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款
形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责
任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展
住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良
好的体系。
三、建立我国住房抵押担保证券市场
美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，
是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房
抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转
移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金
融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人
传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工
商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞
争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严
格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴
纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞
争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临
的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限
和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产
聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接
担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行
贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵
押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵
押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险
的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一
个单独的抵押契约。
为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃
的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放
款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-
die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这
三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机
构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转
递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府
的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放
款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行
等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保
险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人
管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押
契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。
Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，
它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵
押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时
偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的
按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。
联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵
押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保
证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为
基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用
和衍生信用来构造的。
参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础
条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面
人手:
1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。
在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，
社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立
多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等
引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的
开展提供长期而广泛的基金来源。
为保证二级市场正常合法有序的进行，我国
应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵
押贷款保险法》等。
2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展
住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领
导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负
责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。
规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量
培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。
3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷
款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，
建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供
前提条件。
4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，
应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促
进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行
资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置
资金在住房消费信用方面的配置作用。
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与保险，加以，5
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分析，南京大学学报【J1,1},4
[5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国
对政经济出版社【l}l ,199s年版
帮你写好了

❼ 我的论文选题是我国个人消费信贷的现状及对策，现在要写文献综述，2000字数，帮我分析下，具体应该怎

个人消费信贷业务以其巨大的市场潜力和较高的预期收益成为商业银行重
要的盈利增长点，
它的快速发展，
大大地刺激了消费、
扩大了内需、
拉动了国民
经济的持续且快速的增长。
我国的个人消费信贷业务起步比较晚，
又随着金融市
场竞争的加剧以及个人消费信贷规模的不断扩大，
它在飞速发展同时很多潜在的
问题也逐渐显现出来。
如何正确地解决这些问题对于我国该业务的发展起着至关
重要的作用，尤其是在目前市场体系还不健全的情况下，这些问题亟待解决。

关键词：
个人消费信贷

风险

商业银行

社会信用体系

法制

消费信贷是我国商业银行的一项新兴业务，它是指借助商业银行的信贷支
持，
以消费者的信用及未来的购买力为放款基础，
按商业银行经营管理规定，
对
消费者个人发放的用于购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款。
它是
一种由金融机构向消费者提供资金，
用以满足消费需求的一种信贷方式。
波及全
球的金融危机刚过，
我国的经济进入了一个内需不足，
消费疲软的时期，
为了我
国经济的长期可持续的发展，
我们必须进一步刺激国内消费信贷使其发挥平衡整
体国民经济的杠杆作用。而这重中之重就是个人征信体系的完备。

近年来，
我国金融业发展较快，
各级银行机构遍布全国，
人们的观念也从以
原始积累的方式进行的消费传统逐步被以负债消费的信贷消费理念所取代，
因此
我国消费信贷业务得到了长足的发展，
业务种类逐步得到扩展，
从个人住房到汽
车、
助学等多个领域。
但是我国目前还是没有建立比较完善的消费信贷体系，
与
发达国家个人消费贷款占信贷总额的
20
﹪
-30
﹪相比的差距还是非常大的。
我国
消费信贷发展的滞后，
增强了居民流动性的约束，
制约了消费者“负债消费”
行
为的产生。进入
2011
年，我国通货膨胀压力更是越来越大，同时对于住宅限购
导致的房地产经济发展前景不明朗等等这些问题都需要商业银行有可行的对策
来扭转个人信贷业务的不利局面。

而这个重担就落到了专家学者的身上，
他们纷纷对此进行了研究和分析，
并
想出应对个人信贷业务风险的可行性对策。

首先，从个人消费信贷的风险起因分析
，

李洁认为有三点比较关键：
(1)
第一，在贷款前期，部分信贷调查人对借款
人提供的相关资料未尽调查核实的职责，
对借款人的有效身份和还款来源落实不
清，
缺乏对借款人第一还款来源的调查，
导致许多骗贷、假按揭的情况发生。
第
二，
在贷款发放环节，
部分贷款审查、
审批人员对信贷调查人转来的审批表和其
他相关资料审查不细致，
把关不严，
甚至违规发放大额个人消费综合贷款，
业务
审查、
审批形同虚设，
致使大量假个人贷款屡屡顺利通过。
第三，
是在贷款后的
管理上，
部分信贷人员未按规定对开发商和按揭项目进展情况、
汽车经销商经营
情况，
以及借款人情况进行跟踪调查，
未切实履行贷款后的管理职责。
当个人消
费信贷形成不良贷款后，
个别商业银行甚至以贷收贷，
通过发放假个人综合消费
贷款、借新还旧、放贷收息、放贷垫款等多种手段掩盖事实真相。

李立刚认为制约消费信贷开展因素中有消费观念的制约。
长期以来，
受短缺
经济的影响，
中国绝大部分消费者依旧是受传统消费观念的束缚，
不愿背上负债
的包袱，
更不要谈会自觉去进行超前消费使用消费信贷了。
在我国广大农村，
贷
款消费被百姓认为是可耻的事情

如果消费信贷意识未有明显转变的话，消费信
贷特别是在农村地区将是无源之水

无本之木。如果消费观念不更新，传统消费
文献综述

文献综述

观念不破除，个人消费信贷市场的发展将会步履维艰。

张岩则从消费信贷信贷发展的地区不平衡进行研究，
认为目前贷款投放区域
集中在市场经济环境较好的地区，
特别是大城市。
而且消费领域比较片面，
各业
务品种上的发展也极为不平衡。
个人住房贷款余额所占比重较大，
近年个人住房
贷款占总消费贷款余额的比重均在
7
﹪以上，其他部分业务逐步萎缩。不仅仅只
是局限在这些方面，
在叶晓菲看来还有一点比较关键，
就是信贷的抵押物变现渠
道窄、
成本高，
信贷的监管力度小。
贷款抵押物是银行等金融机构化解资产风险
的重要手段。
由于我国消费品二级市场尚处于起步初创阶段，
交易秩序尚不规范，
交易法规也不完善，
各种手续十分繁琐，
交易费用偏高，
导致银行难以将抵押物
变现，贷款担保形同虚设。而且不少金融机构为扩大盈利水平，抢占市场份额，
擅自降低贷款标准和担保条件，
盲目放贷，
直接导致风险积聚，
不利于个人消费
信贷业务的健康发展。

总的来说，
个人信贷的风险成因不外乎就是这两个方面，
外部原因和内部原
因。
外部原因主要就是当前我国的社会环境，
以及国际环境的影响，
导致我国个
人信贷业务的发展没有一个稳定的环境，国民对负债消费还存在观念上的束缚。
而内部原因则主要是银行等金融机构内部的管理不科学，
在贷款的审核发放等环
节漏洞百出，以致人们对其不信任，故而也就难以得到长足的发展。

其次，
从解决途径分析。
总结了一下，
众学者从以下几方面提出了防范的对
策。

胡坤、
叶晓菲等认为关键是要推进消费信贷立法进程，
健全法制环境。
由于
我国的个人消费信贷业务起步较晚、发展较快，导致了政府相关部门立法滞后，
应该推进消费信贷的立法进程，
建立、
健全包括：
债权让与制度、
个人破产制度、
格式合同的监管制度等法律制度，
让我们在处理消费信贷市场存在的问题时有法
可依。尤其是要明确在个人消费信贷活动中消费主体的职
责义务和相关权利保
障。

宣德飞、李金秋等认为急需构建和完备社会信用体系。
(2)
包括个人征信体
系和个人信用评价体系，
有利于降低交易成本，
抑制由信贷主体间信息不对称现
在的发生，
避免逆向选择和道德风险。
并且，
完善个人信用制度主要体现在个人
信用评价制度、
机构、
评价指标三个方面，
应加快这几个方面的建设。
完善个人
信用征集系统，
对个人所有相关的信用信息进行汇总，
建立信息共享机制，
消除
银行与消费者之间的信息不对称，建立起一套完善的用于评价个人信用指标体
系，
并设立专门的中介机构来评价个人信用，
并对中介机构的评价行为进行监督。

(3)
宁静认为要完善银行内部信贷管理机制，建立一套科学的个人消费信贷
管理系统是必不可少的。
杜绝违规操作，
加强内部管理，提高银行的竞争力。
针
对我国消费信贷业务申办手续繁杂的问题

商业银行应该为消费者提供一站式金
融服务，与客户一对一交易，即所有的手续和证明文件、

协议等均由银行与客
户签署，无须申请人耗费大量时间和精力去相关部门办理

而是转由银行与相关
证件手续办理单位协调形成部门与部门的沟通，
而不是客户和部门沟通，
造成资
源的浪费。
这个管理体系应包括贷款的发放、
跟踪、
监控等过程。
同时也要兼顾
个人消费现代风险的预警机制。
从而强化贷款前、
贷款中、
贷款后的风险预警能
力，
最终实现平衡制约机制，
达到防范个人消费信贷风险的作用。
对此，
我认为
可以成立专门的个人消费贷款审查审批中心，
对个人信贷业务进行流程再造，
提
高从业人员的专业化水平，
实行集约化经营。
并且实行分类管理，
进行分类授权，
针对各分支机构管理水平与风险控制能力，
实行不同的授权管理和程序运作，
并
文献综述

文献综述

实行精细化管理。

完善社会保障制度，提高居民收入和购买力。这个对策也被很多学者提出。
政府应该努力提高居民收入水平，
增强其购买力，
并通过建立专门的社会保障管
理部门和健全社会保障体系，
以激发其即期消费能力和承载消费信贷的能力，
改
变传统的消费观念，
进而促进个人消费信贷的发展。
居民收入水平和购买力的提
高是推动消费信贷发展的根本动力，只有刺激居民消费欲望和提升信贷还款能
力，逐步确立科学、适度的消费观念，才能促进个人消费信贷健康有序的发展。

还有学者认为要完善担保制度。
担保制度是贷款第一还款来源出现风险时的
必要保证，
也是制约借款人信用程度的一个有力武器。
在我国消费信贷法出台前，
商业银行一方面要认真研究分析现有法律法规的相关条款，
圈定法律争议少、
执
行容易的标的作为抵押物

。
产权不清

、
变现较难以及现有法律上存在争议的抵
押物一般不要接收。选定的担保抵押物必须合法、足值、有效。另一方面，商业
银行应合理界定保证人范围。
对借款人自身条件较好，
收入稳定，
可实行保证担
保方式的贷款。
保证人应该选择信用度高的高端客户，
且至少自身综合条件不低
于借款人。

通过仔细查阅近年来的期刊论文，学者们对此问题各抒己见，很清晰明朗
地将风险及对策呈现出来，
有的还用模型进行分析，
总的来说研究已经十分充分
了。但是，在这之中我还是发现了一些细微的不足，那就是在对待“人”的方面
提出的可行性方案很少，
大部分都是就管理、
制度、
法律上的问题进行了深入阐
述，
我觉得这些还是不能根本解决当前的问题。
当然，
大家之所以都在制度上找
问题也是理所应当的，
因为我国的很多法律制度都还不完善，
尤其是社会信用体
系，
是关键所在。
研究和制定个人信用评估办法，
统一评估标准，
建立科学有效
的个人信用体系，
是个人消费信贷业务的前提保证。
法律上的问题也可以反映出
当前的现实。
但是我们必须要以人为本，
综合法治，
这样才能为信贷业务的发展
提供一个适合发展的平台。所以我觉得我们现在应该把思考的关键点放在“人”
上，
如何能够更加全面更加准确地反映每个国民的信用状况，
怎样才能既人性又
科学地掌握这些信息，
建立起完备的个人信用体系。
对前面的学者没有深入思考
的部分，我想通过自己的思考能拿出一点有用的想法。

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❽ 影响商业银行个人住房贷款业务发展的因素有哪些

影响我国个人住房贷款业务发展的因素主要有以下几方面：
1、业务范围窄，品种单一。大多集中在购买个人商品房按揭和单位集资房、房改房按揭方面，对未签约商品房、个人自建房、装修房、“二手楼”转让等按揭没有办理或很少办理,而此部分的市场份额和潜力很大,具有广阔的发展前景。
2、贷款环节多,手续繁琐。
3、传统观念的束缚。向银行借款,就意味着负债。就我国人民的传统生活方式和相应的观念说,“无债一身轻”的自给自足的自然经济观念仍占主导地位,根深蒂固,靠向银行借款来维持和提高生活水平的做法难以接受,因此,许多人不愿涉及个人住房贷款这种负债消费方式。
(1)商品房价居高不下,贷款额度相对过小,使居民个人无法实现通过获取住房贷款而实现购买自有住房的愿望。
(2)贷款偿还期过短。虽然规定最长偿还期限为30年，但在实际操作中,银行要求居民偿还的期限远远小于30年,一般在10年以内。贷款偿还期越短,借款人的偿债压力就越大,这使得广大民民对个人住房贷款“可望而不可及”。
(3)贷款偿还方式单一,不能满足不同经济条件,不同偿还意愿的居民的需要,限制了住房贷款业务拓展。如:购房欲望很强的年轻居民,收入水平最低,但其未来收入呈递增之势,对他们来说采取递增还方式比较合适;而对中年居民来说,则比较适宜采取递减的偿还方式。而目前采取的单一的等额偿还方式就将很多潜在的借款人排斥在这一业务之外了。
此外,繁琐的手续,高额的费用,也使得居民对住房贷款退避三舍。
4、从商业银行的角度分析，影响影响我国个人住房贷款业务发展的因素 商业银行不愿向居民发放住房贷款的主要原因是因为此项业务风险大,而收益相对较小,
具体分析有以下几个方面原因:
1）发放个人住房贷款要冒信用风险,而且风险较大。
2）抵押物的估价、处分难。 由于目前房地产市场极不成熟,银行对楼市进行准确的预测相当困难,使银行取得的抵押房产的实际价值可能大大低于抵押贷款本息,造成抵押贷款的损失。同时
处分抵押物难。从法律角度来说,抵押贷款到期未还,银行就有对抵押物行使处分权。但在实际工作中这是一个非常棘手的问题。由于大部分地区的房地产交易市场还处于初建时期,房地产进行市场交易的为数极少。在现行市场体系不完备的条件下,抵押贷款逾期的越多,需要处分的土地、房屋也就越多,而实际操作起来也就越难办。同时由于抵押登记制度的不健全,使银行相当一部分的房地产抵押贷款的抵押权利没能登记,不能受到法律保护,这就影响到抵押贷款的有效性,直接威胁抵押贷款的安全。
3）贷款利率过低,使银行缺乏积极发展住房贷款业务的动力。 现行个人住房贷款利率虽较以前有所提高,但仍低于各种中长期非住房贷款利率,也低于其他资产投资收益率,这虽然对借款人有利
,却损害了贷款人的利益,所以银行就不可能象发展其它资产业务那样尽力发展住房贷款业务。
4）贷款结构错位。 长期以来,我国房地产信贷业务中一直是重生产性住房信贷,轻消费性住房贷,造成贷款结构错位,这不仅使个人住房消费贷款规模无法适应住房市场发展的要求,而且造成大量房屋空置难以及时销售,使本来不足的资金被占压,不能灵活周转,进一步限制了房地产信贷业务发展,特别是个人住房贷款业务的发展。
希望有帮助！